Cho thuê lại nhà ở Berlin: Lời gấp đôi, rủi ro pháp lý cao

Thị trường cho thuê lại sôi động và lằn ranh pháp lý

Tại Berlin, một vụ việc cho thuê lại nhà tranh cãi với mức giá gấp đôi giá gốc đang được Tòa án Liên bang Đức (BGH) xem xét—tạo nên sự chú ý lớn từ công luận và giới luật sư.

Câu hỏi quan trọng: Liệu chủ nhà có quyền chấm dứt hợp đồng khi phát hiện người thuê tận dụng căn hộ để kiếm lời, dù không có sự đồng ý hay không?

Mô hình cho thuê lại: Khi lợi nhuận chạm ngưỡng tranh cãi

Một trường hợp đang gây xôn xao:

Người thuê nhà chính trả 460 Euro mỗi tháng nhưng cho người khác thuê lại với giá 962 Euro—cao gấp đôi mức gốc. Chủ nhà không hề biết và cũng không nhận được chia sẻ lợi nhuận nào.

Trong bối cảnh giá nhà tăng liên tục tại các đô thị lớn như Berlin, mô hình cho thuê lại vì lợi nhuận xuất hiện ngày một nhiều, thúc đẩy không ít tranh luận.

Những điểm then chốt pháp lý của vụ án

• Người thuê nhà đã không xin phép chủ nhà khi cho thuê lại.

• Giá cho thuê lại vượt quá mức được phép theo quy định kiểm soát giá thuê (Mietpreisbremse), cao hơn nhiều so với giá thị trường địa phương (giá cho thuê lại tối đa hợp pháp chỉ khoảng 748 Euro/tháng dành cho căn hộ này).

• Chủ nhà đã đệ đơn kiện đòi cả người thuê chính và người thuê lại phải rời căn hộ.

• Sự khác biệt trong các phán quyết từ tòa sơ thẩm đến phúc thẩm: Ban đầu tòa sơ thẩm bác đơn kiện, song tòa án cấp cao lại ủng hộ chủ nhà và yêu cầu hủy hợp đồng với người thuê chính.

• Quyết định cuối cùng sẽ do BGH đưa ra vào cuối tháng 1/2026, có khả năng tạo tiền lệ mới cho pháp luật về cho thuê lại ở Đức.

Tranh cãi: Quyền lợi cá nhân hay vi phạm hợp đồng?

Dư luận Đức hiện phân chia:

• Một phía cho rằng việc cho thuê lại là hợp lý, đặc biệt trong bối cảnh khan hiếm nhà ở tại Berlin. Nếu người thuê làm tròn nghĩa vụ hợp đồng gốc, quyền sử dụng căn hộ nên thuộc về họ—việc kiếm thêm thu nhập là điều dễ hiểu.

• Phía còn lại nhấn mạnh: Cho thuê kiếm lời “trên lưng” chủ nhà là hành vi phá vỡ lòng tin, vi phạm tinh thần hợp đồng, nhất là khi vượt mức giá hợp pháp cũng như không thông báo/chia sẻ lợi nhuận cho chủ nhà. Quan điểm này được nhiều hiệp hội chủ nhà ủng hộ mạnh mẽ.

Quan điểm của Tòa án Liên bang: Đâu là ranh giới “chấp nhận được”?

Theo chủ tọa phiên xét xử của BGH, mục đích chính của cho thuê lại nên là giúp người thuê tạm giảm gánh nặng tài chính hoặc giữ quyền sử dụng nhà khi đi vắng, chứ không phải nhằm thu lợi nhuận lớn. Tòa cũng nhấn mạnh nếu chủ nhà không được tham gia chia sẻ lợi nhuận hoặc nếu giá cho thuê lại vượt xa mức hợp đồng, chủ nhà hoàn toàn có thể yêu cầu chấm dứt hợp đồng thuê chính.

Hệ quả dự kiến và bài học cho cả chủ nhà lẫn người thuê

• Nếu BGH ra phán quyết cho phép chủ nhà chấm dứt hợp đồng đối với trường hợp kiếm lời quá mức, đây sẽ là tiền lệ quan trọng với thị trường thuê nhà tại các thành phố lớn ở Đức.

• Người thuê nhà cần lưu ý: Việc cho thuê lại chỉ hợp pháp khi có đồng ý bằng văn bản của chủ nhà và phải tuân thủ đúng các quy định về giá cả, chia sẻ lợi nhuận (nếu có).

• Chủ nhà cũng cần kiểm soát sát sao các điều khoản hợp đồng, thường xuyên cập nhật thay đổi về luật cho thuê lại tại Đức.

Vụ án tại Berlin không chỉ phản ánh thực trạng thị trường thuê nhà căng thẳng, mà còn nêu bật những khoảng xám pháp lý giữa lợi ích cá nhân và bảo vệ quyền lợi chủ sở hữu.

Phán quyết sắp tới của Tòa án Liên bang Đức sẽ có tác động lớn đến hành lang pháp lý lẫn thói quen thuê nhà của người dân thành phố này.

Nguyễn Thanh Bình - © Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC