Địa tô, doanh thu và quyền phát triển đất: Nhà nước sẽ thu được bao nhiêu từ các khu đô thị?

Chúng ta đang vươn mình bằng các dự án. Mà phần lớn là bất động sản và hạ tầng cơ sở. Nhìn sâu xa sau sự vươn mình này là một sự thật không mong muốn cần phải giải quyết thấu đáo. Sự quản lý chưa hiệu quả của các tập đoàn Nhà nước làm cho quá trình vươn mình này đối mặt với nghịch lý: càng vươn lên thì cùng với đó là sự đánh mất đi lợi ích.

Chúng ta quốc hữu hoá đất đai và tài sản. Biến tài sản tư nhân thành tài sản chung mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Nhà nước có trách nhiệm sử dụng tài sản toàn dân một cách hiệu quả nhất, đem lại nhiều lợi ích nhất cho toàn dân.

Nhưng thực tế mấy thập niên qua, nhiều tập đoàn Nhà nước làm ăn thua lỗ, không những không làm cho tài sản được sinh sôi nảy nở mà còn hao hụt đi.

Trong lĩnh vực đất đai, các tập đoàn Nhà nước nhiều khi đánh mất quyền làm chủ đầu tư, phải đưa đất đai cho các tập đoàn tư nhân phát triển lấy lời. Như vậy, một mặt là đánh mất lợi ích chính đáng của toàn dân, mặt khác làm cho giàu nghèo cách biệt, gia tăng bất bình đẳng xã hội.

Để thấy được nhân dân đã bị lấy đi những lợi ích gì, hãy xét đến ví dụ cụ thể về đầu tư khu đô thị rộng 9 171 ha tại Hà Nội.

Với tổng diện tích hơn 9.171 ha, đây là dự án đô thị lớn nhất từng được đề xuất. Theo thông lệ quy hoạch các khu đô thị mới tại Việt Nam [1] đất ở chiếm khoảng 30–45% tổng diện tích. Đây chính là phần “lõi” tạo doanh thu và lợi nhuận, trong khi các hạng mục thể thao, công viên và hạ tầng xã hội đóng vai trò hỗ trợ và nâng giá trị cho khu ở.

Ở tất cả các trường hợp, bất động sản nhà ở luôn chiếm tỷ trọng giá trị áp đảo, còn các công trình công cộng chủ yếu phục vụ mục tiêu gia tăng sức hấp dẫn thương mại.

1. QUY MÔ SÀN XÂY DỰNG QUYẾT ĐỊNH DÒNG TIỀN

Theo quy định của pháp luật nước ta, với chung cư, diện tích đất thường chiếm khoảng 70 -90 % quỹ đất ở, mật độ xây dựng trung bình và hệ số sử dụng đất (FAR) dao động từ 6–8 lần. Biệt thự, liền kề và nhà phố chiếm khoảng 10 -30 % quỹ đất ở, FAR=1.5 -3.5.

Với giả định thận trọng rằng đất ở chiếm 40% diện tích dự án, tương đương 36 684 000 m² đất và cơ cấu sản phẩm gồm 80% chung cư FAR =6 và 20% nhà thấp tầng, FAR=3. Lúc đố số sàn chung cư là khoảng 176 083 200 m² sàn và sàn nhà biệt thự khoảng 22 010 400 m² sàn.

Cộng gộp hai phân khúc, tổng diện tích sàn nhà ở của toàn khu đô thị có thể lên tới 198 093 600 m². Đây là con số then chốt, bởi trong bất động sản, doanh thu không đến từ diện tích đất, mà từ diện tích sàn bán ra thị trường.

2. GIÁ BÁN: NÚI TIỀN KHỔNG LỒ

Để tránh các ước tính mang tính phóng đại, có thể lấy các dự án thực tế làm mốc tham chiếu, sau đó điều chỉnh theo hướng an toàn. Giá bán chung cư giai đoạn 2021–2024 phổ biến trong khoảng 45–70 triệu đồng/m², còn nhà thấp tầng dao động từ 120–300 triệu đồng/m² tùy vị trí.

Với Khu đô thị 9 171 ha ở tả ngạn sông Hồng khu vực Thanh Trì –Thường Tín, việc giả định giá bán trung bình 2000 USD/ m² (54 triệu đồng/m²) cho chung cư và 5000 USD/ m²(khoảng 135 triệu đồng/m² ) cho nhà thấp tầng được xem là an toàn.

Áp dụng mức giá này, doanh thu từ chung cư có thể đạt khoảng khoảng 352,1 tỷ USD (176.083.200×2.000=352.166.400.000 USD), trong khi doanh thu từ phân khúc thấp tầng vào khoảng 110 tỷ USD (22.010.400×5.000=110.052.000.000 USD). Tổng cộng, nhà đầu tư có thể thu về doanh thu khoảng 462 tỷ USD chỉ riêng từ bất động sản nhà ở.

3. ĐỊA TÔ CHÊNH LỆCH: NGUỒN LỢI LỚN

Điều quan trọng hơn cả doanh thu danh nghĩa là bản chất nguồn lợi. Ngoài hoạt động xây dựng thuần túy, một nguồn giá trị lớn mà Nhà nước thu được, đến từ địa tô chênh lệch – giá trị tăng thêm của đất đai khi được chuyển đổi mục đích sử dụng và gắn với hạ tầng, quy hoạch đô thị.

Trước khi quy hoạch, phần lớn diện tích đất trong dự án có giá trị thấp, chủ yếu là đất nông nghiệp hoặc đất sử dụng kém hiệu quả. Sau khi được phê duyệt quy hoạch và đầu tư hạ tầng, giá đất tăng lên 20–50 lần, thậm chí cao hơn ở các vị trí đẹp. Phần giá trị tăng này, về mặt lý thuyết, là giá trị do quyết định công và nguồn lực xã hội tạo ra, nhưng trên thực tế lại được chuyển hóa thành lợi ích của chủ đầu tư.

Với 9.171 ha (91,71 triệu m²), lấy giá đất thị trường 50 triệu đồng/m² và giá đền bù 5 triệu đồng/m², chênh lệch địa tô đạt khoảng 4,12 triệu tỷ đồng (khoảng 160 tỷ USD). Đây là giá trị tăng thêm do quy hoạch và đầu tư công tạo ra. Khi giao đất cho tư nhân, Nhà nước chỉ thu lại khoảng 20–25 tỷ USD thông qua tiền sử dụng đất và các loại thuế, tương đương 15% giá trị địa tô phát sinh. Phần còn lại, khoảng 135 tỷ USD, bị chuyển hóa thành lợi ích của khu vực tư nhân thay vì quay lại ngân sách.

Bên cạnh đó, Nhà nước còn mất quyền chủ động điều tiết phát triển đô thị (mật độ, phân khúc, tiến độ), trong khi vẫn phải gánh chi phí hạ tầng – xã hội như giao thông, y tế, giáo dục phục vụ khu đô thị.

Giao dự án cho tư nhân giúp triển khai nhanh và giảm gánh nặng đầu tư ban đầu, nhưng đổi lại Nhà nước chỉ thu một phần nhỏ giá trị tạo ra, trong khi phần lớn địa tô đô thị – nguồn lực công quan trọng – bị chuyển hóa thành lợi nhuận tư nhân.

4. LỢI NHUẬN RÒNG VÀ QUYỀN LỰC THỊ TRƯỜNG

Với lợi nhuận ròng được thực tế kiểm nghiệm là 25% doanh thu (sau toàn bộ chi phí) thì nhà đầu tư có thể có số tiền lợi nhuận khoảng 115,5 tỷ USD trải dài trong nhiều năm. Quan trọng hơn, nhà đầu tư không chịu toàn bộ rủi ro chu kỳ: dự án được triển khai theo từng phân khu, bán hàng cuốn chiếu, và rủi ro thị trường phần lớn được chuyển sang người mua nhà.

Ngoài lợi nhuận tài chính, nhà đầu tư còn thu được quyền lực thị trường. Một khu đô thị quy mô hàng nghìn hecta cho phép chủ đầu tư định hình mặt bằng giá của cả một vùng, mở rộng hệ sinh thái dịch vụ (giáo dục, y tế, thương mại), và duy trì quyền quản lý không gian sống thông qua phí và dịch vụ đô thị trong nhiều thập kỷ.

5. KHÁC BIỆT VỚI TRUNG QUỐC

Cùng là các quốc gia tương đồng về thể chế, chính sách phát triển bất động sản của Trung Quốc không vận hành theo mô hình thị trường tự do thuần túy, nhưng cũng không phải là Nhà nước làm thay tư nhân.

Tư nhân vẫn đóng vai trò quan trọng trong phát triển bất động sản, với sự tham gia của nhiều tập đoàn địa ốc quy mô lớn. Điểm then chốt của mô hình Trung Quốc là không coi đất đai là nguồn thu một lần, mà là tài sản công được khai thác dài hạn. Nhà nước không thu địa tô một lần rồi thôi. Ngoài tiền đấu giá quyền sử dụng đất ban đầu, Nhà nước còn: kiểm soát chặt quy hoạch và FAR; thu địa tô khi điều chỉnh quy hoạch, tăng mật độ, đổi công năng; giữ quyền tái phân bổ hoặc tái phát triển khi hết chu kỳ; và sử dụng doanh nghiệp nhà nước và địa phương như công cụ phát triển. Nói cách khác, địa tô được thu nhiều lần, theo nhiều vòng giá trị.

Ở Việt Nam, sau khi Nhà nước thu hồi và giao quyền sử dụng đất có thu tiền sử dụng đất, quyền phát triển dự án và phần lớn giá trị gia tăng của đất trong suốt vòng đời dự án được chuyển sang doanh nghiệp. Nhà nước chủ yếu thu địa tô tại thời điểm giao đất và thu thuế trong quá trình kinh doanh. Sau khi giao đất, quyền phát triển gần như chuyển trọn cho doanh nghiệp, kể cả quyền hưởng phần lớn giá trị tăng thêm do hạ tầng công và điều chỉnh quy hoạch sau này. Cách làm này giúp triển khai nhanh, nhưng khiến ngân sách khó thu hồi phần địa tô đô thị phát sinh trong dài hạn. Các công cụ thu hồi địa tô bổ sung tồn tại trên giấy tờ nhưng rất hạn chế trong thực thi.

6. VỀ CÔNG TRÌNH THỂ THAO

Để ước lượng giá trị các công trình thể thao, xin viện dẫn các công trình thể thao chính của Olympic Bắc Kinh 2008 nằm trong khu vực Trung tâm Olympic – quanh Sân vận động Quốc gia “Tổ Chim”.

1/. Sân vận động Quốc gia Bắc Kinh – “Tổ Chim” (Beijing National Stadium)

• Sức chứa: ~91.000 chỗ (sau Olympic giảm còn ~80.000)

• Giá trị đầu tư: ~ 3,5 – 4,0 tỷ NDT (≈ 430 – 480 triệu USD, theo tỷ giá giai đoạn 2004–2008)

• Chủ đầu tư: Nhà nước Trung Quốc (mô hình PPP, nhưng quyền sở hữu thuộc Nhà nước)

2/. Trung tâm Thể thao Dưới nước Quốc gia – “Khối Nước” (National Aquatics Center – Water Cube)

• Sức chứa: ~17.000 chỗ

• Giá trị đầu tư khoảng 1,0 – 1,1 tỷ NDT (khoảng 120 – 135 triệu USD

• Điểm đặc biệt: Một phần vốn tài trợ từ cộng đồng Hoa kiều. Sau Olympic chuyển đổi thành công viên nước thương mại.

3/. Trung tâm Hội nghị Quốc gia (National Convention Center – NCC)

• Quy mô: ~270.000 m²

• Giá trị đầu tư: khoảng 2,0 – 2,1 tỷ NDT (khoảng 250 – 260 triệu USD).

4/. Sân Hockey Olympic Bắc Kinh (Olympic Green Hockey Field)

• Giá trị đầu tư: khoảng 300 – 350 triệu NDT (khoảng 35 – 45 triệu USD)

5/. Sân Tennis Trung tâm Olympic (Olympic Green Tennis Center)

• Quy mô:1 sân trung tâm + nhiều sân phụ

• Giá trị đầu tư: khoảng 400 – 500 triệu NDT (khoảng 50 – 60 triệu USD)

6/. Hạ tầng phụ trợ trong khu Olympic Green (không phải sân thi đấu độc lập nhưng chi phí rất lớn)

• Quảng trường Olympic

• Công viên, hồ cảnh quan

• Giao thông nội khu, an ninh, kỹ thuật

• Giá trị đầu tư ước tính: khoảng 2,5 – 3,0 tỷ NDT (khoảng 300 – 370 triệu USD).

Như vậy tổng đầu tư cho tất cả các hạng mục này trong khoảng1,2-1,35 tỷ USD với các công trình chất lượng chuẩn Olympic. Điều quan trọng cần lưu ý là:

• 100% quyền sở hữu và hưởng lợi chiến lược thuộc Nhà nước Trung Quốc, không phải các công ty tư nhân

• Doanh nghiệp chỉ tham gia thi công – vận hành – dịch vụ, không chiếm địa tô đô thị.

6. CÂU HỎI CHÍNH SÁCH KHÔNG THỂ NÉ TRÁNH

Vấn đề không nằm ở chỗ nhà đầu tư thu lợi lớn – điều đó là mục tiêu tự nhiên của một doanh nghiệp. Vấn đề nằm ở chỗ xã hội và Nhà nước có đang thu được phần lợi ích tương xứng với tài nguyên đất đai được chuyển giao hay không?

Khi một dự án bất động sản khổng lồ được triển khai, đã là khu đô thị thì phần giá trị cốt lõi vẫn đến từ bán nhà và khai thác địa tô. Bởi vậy, điều cần quan tâm là cơ chế phân bổ lợi ích.

Nhưng quan trọng nữa, là vấn đề sở hữu. Là đại diện sở hữu đất đai của nhân dân, nhưng Nhà nước phải nhường đất đai mà mình đại diện cho các tập đoàn tư nhân đầu tư. Không chỉ từ bỏ cơ hội kiếm lời, mà còn tạo ra khoảng cách giàu nghèo không sòng phẳng. Vậy thì sẽ còn tiếp tục là đại diện sở hữu nữa hay không? Dưới hình thức nào? Hay trả lại quyền sở hữu?

Hàng ngàn dự án sử dụng đất đai toàn dân tương tự như thế rồi sẽ còn tiếp tục triển khai. Người dân bình thường rất ít có cơ hội làm giàu từ đất đai của mình khi đã mất quyền sở hữu. Khoảng cách giàu nghèo trên phông nền bất bình đẳng sẽ tiếp tục nới rộng (cấp số nhân và hàm mũ) chừng nào chưa có biện pháp thoả đáng cho bài toán sở hữu đất đai.

TÀI LIỆU DẪN

[1] QCVN 01:2021/BXD – Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng

Tác giả: Ts Nguyễn Ngọc Chu

---