Chính phủ vừa ban hành Nghị định 253/2026, cụ thể hóa các tiêu chuẩn để một cá nhân được miễn thuế thu nhập cá nhân khi bán bất động sản duy nhất. Để được hưởng chính sách này, người bán phải đáp ứng đồng thời ba yêu cầu khắt khe về số lượng, thời gian sở hữu và quy mô giao dịch.
Ba điều kiện để xác định bất động sản duy nhất
Đầu tiên, tại thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng, người bán chỉ được đứng tên sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở trên toàn lãnh thổ Việt Nam. Đây là điều kiện tiên quyết để cơ quan thuế xem xét hồ sơ miễn thuế cho người dân.
Thứ hai là mốc thời gian sở hữu tài sản. Chủ sở hữu phải nắm giữ nhà đất này tối thiểu 183 ngày tính đến thời điểm bán. Thời điểm này bắt đầu tính từ ngày được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở.
Đáng chú ý, trường hợp sổ đỏ được cấp đổi hoặc cấp lại, thời gian 183 ngày vẫn được tính nối tiếp từ ngày cấp sổ cũ trước đó. Quy định này nhằm đảm bảo quyền lợi liên tục cho người dân trong các trường hợp thay đổi giấy tờ hành chính.
Cuối cùng, giao dịch phải thực hiện trên toàn bộ tài sản. Nếu người dân chỉ bán một phần diện tích của căn nhà hay mảnh đất duy nhất đó, phần diện tích đem bán vẫn bị đánh thuế 2% như các giao dịch thông thường. Chỉ khi chuyển nhượng trọn vẹn tài sản, quyền lợi miễn thuế mới được thực thi.
Lưu ý về tài sản hình thành trong tương lai
Nghị định 253/2026 nêu rõ quy định miễn thuế không áp dụng cho các loại nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai. Điều này dẫn đến một tình huống mà nhiều người mua bán nhà đất dễ mắc sai lầm về tài chính.
Nếu một cá nhân đang sở hữu một căn nhà đã có sổ đỏ, nhưng đồng thời đứng tên trên một hợp đồng mua bán căn hộ chung cư chưa bàn giao, thì căn nhà có sổ đỏ đó không còn được coi là bất động sản duy nhất. Khi bán căn nhà này, chủ sở hữu vẫn phải nộp 2% thuế thu nhập cá nhân như bình thường.
Đối với những trường hợp chung quyền sở hữu, bao gồm cả tài sản chung của vợ chồng, việc xét miễn thuế sẽ tính trên từng cá nhân. Chỉ người nào thực sự không có thêm bất động sản nào khác ở bất kỳ nơi nào mới được miễn thuế cho phần giá trị sở hữu của mình trong khối tài sản chung đó.
Các trường hợp được miễn thuế tuyệt đối
Bên cạnh quy định về bất động sản duy nhất, Nhà nước vẫn duy trì chính sách nhân văn đối với các giao dịch trong nội bộ gia đình và các biến cố hôn nhân. Các hoạt động này được miễn thuế tuyệt đối mà không cần xét đến điều kiện 183 ngày.
- Giao dịch giữa vợ với chồng.
- Cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi.
- Cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể.
- Ông bà nội ngoại với cháu nội ngoại.
- Anh chị em ruột với nhau.
Ngoài ra, việc phân chia nhà đất sau khi ly hôn cũng được bảo vệ. Dù là phân chia theo thỏa thuận tự nguyện giữa hai bên hay theo phán quyết của tòa án, các bên liên quan đều không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Tự kê khai và trách nhiệm trước pháp luật
Cơ chế hiện nay cho phép người dân tự kê khai về tình trạng bất động sản duy nhất và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực của thông tin. Tuy nhiên, đây không phải là kẽ hở để các cá nhân có thể trục lợi chính sách.
Cơ quan thuế có đầy đủ nghiệp vụ hậu kiểm và kết nối dữ liệu dân cư, đất đai để xác minh. Nếu phát hiện hành vi gian lận để né thuế, người bán không chỉ bị truy thu đủ số thuế mà còn phải đối mặt với các khoản phạt nặng theo quy định pháp luật về quản lý thuế.
Việc nắm vững các quy định mới tại Nghị định 253/2026 giúp người dân chủ động hơn trong các kế hoạch tài chính cá nhân.
Sự minh bạch trong hồ sơ và tuân thủ đúng thời gian sở hữu là cách tốt nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp khi thực hiện các giao dịch nhà đất trong thời gian tới.
Nguyễn Thanh Bình - © Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC
Ý kiến bạn đọc