Tín dụng tài trợ bất động sản: Cơ sở nào để lựa chọn?

Chỉ thị về tín dụng tiêu dùng của EU lẽ ra làm cho cuộc sống của người đi vay dễ dàng hơn. Tuy nhiên, bởi vì hiện nay chính phủ Đức đang sửa đổi quy định về báo giá (Preisangabenverordnung), nên việc so sánh tín dụng thậm chí còn trở nên phức tạp hơn.

Trước đây, người ta vẫn luôn căn cứ vào mức lãi suất thực tế của năm như một điểm tham chiếu rõ ràng cho động cơ tài trợ. Lãi suất này ngoài khoản lãi suất đơn thuần còn bao gồm nhiều chi phí phụ khác như phí quản lý tài khoản, phí môi giới, ...

Hiện nay, về nguyên tắc, bất động sản sau 30 năm hoặc hơn mới phải hoàn trả, tuy nhiên lãi suất cố định chỉ có thời hạn cao nhất là từ 15 đến 20 năm. Trước đây, về cơ bản, lãi suất thực tế có quan hệ với thời hạn của lãi suất cố định. Nhưng hiện nay, điều này đã thay đổi: Nếu khoản vay sau đó có thể tiếp tục với một mức lãi suất biến đổi, thời hạn còn lại cũng sẽ được tính toán.

Với những điều kiện này, ngân hàng có thể kỳ vọng nhiều vào các khoản tín dụng. Bởi vì không ai có thể đoán trước được mức lãi suất trong khoảng 5, 8 hoặc thậm chí 15 năm nữa  và sẽ chỉ có thể căn cứ vào mức lãi suất biến đổi hiện hành. Trong khi đó, lãi suất này có thể hạ xuống thấp hơn lãi suất thực cố định. Điều này được minh họa nhờ phép tính của một ngân hàng như sau. Ngân hàng thông báo mức lãi suất danh nghĩa là 3,6%, nhưng lãi suất thực tế có thể chỉ là 3,43%. Với một thời hạn tài trợ 43 năm, ngân hàng đã dự trù được từ năm thứ 11 với mức lãi suất biến đổi hiện hành là 3,31%.

Tóm lại, nguyên tắc cũ "luôn so sánh lãi suất thực tế" trước bối cảnh này sẽ không còn giá trị. Ai muốn tìm kiếm một khoản vay nhà ở giá rẻ, nên tìm hiểu xem cách tính toán được thực hiện trên những cơ sở nào và tham chiếu vào tỉ lệ thanh tóan nợ hàng tháng, số nợ còn lại vào cuối nhiệm kỳ.

Hương Vũ - ©tintucvietduc.de

---