Thuê nhà ở Đức: Mietpreisbremse được kéo dài đến năm 2029, ai được bảo vệ?

Một gia đình dự định chuyển đến Frankfurt chia sẻ rằng họ đã đi xem ba căn hộ nhưng cả ba đều được chào thuê cao hơn đáng kể so với mặt bằng chung khu vực. Câu hỏi đặt ra là: người thuê có quyền yêu cầu giảm tiền thuê hay không?

Câu trả lời là có thể, nếu căn hộ thuộc khu vực đang áp dụng quy định Mietpreisbremse, hay còn gọi là “phanh giá thuê nhà”.

Ảnh minh họa - © Báo điện tử tin tức VIỆT ĐỨC

Mietpreisbremse được gia hạn đến cuối năm 2029

Ngày 26/6/2025, Quốc hội Đức, tức Bundestag, đã thông qua việc kéo dài Mietpreisbremse đến hết ngày 31/12/2029. Quy định trước đó dự kiến hết hiệu lực vào ngày 31/12/2025; việc gia hạn giúp chính sách tiếp tục được áp dụng từ đầu năm 2026 mà không bị gián đoạn.

Tuy nhiên, cần hiểu rõ rằng Mietpreisbremse không tự động áp dụng trên toàn nước Đức. Chính quyền từng bang phải xác định cụ thể những khu vực có thị trường nhà ở căng thẳng và ban hành quy định áp dụng tại địa phương.

Theo Điều 556d Bộ luật Dân sự Đức, tại những khu vực này, tiền thuê khởi điểm của một hợp đồng thuê mới về nguyên tắc không được cao hơn quá 10% so với mức tiền thuê thông thường của địa phương – gọi là ortsübliche Vergleichsmiete.bundestag

Những trường hợp có thể được miễn trừ

Mietpreisbremse không phải lúc nào cũng áp dụng. Một số trường hợp ngoại lệ đáng chú ý gồm:

• Căn hộ được sử dụng và cho thuê lần đầu sau ngày 1/10/2014.
• Căn hộ vừa được cải tạo hoặc hiện đại hóa toàn diện.
• Mức tiền thuê của người thuê trước đó vốn đã cao hơn mức giới hạn cho phép, trong phạm vi pháp luật quy định.
• Một số hợp đồng thuê ngắn hạn hoặc hình thức cho thuê đặc biệt có thể thuộc diện ngoại lệ.

Vì vậy, chỉ nhìn vào giá thuê của các căn hộ xung quanh là chưa đủ. Người thuê cần kiểm tra địa chỉ cụ thể, thời điểm ký hợp đồng, tình trạng căn hộ và mức tiền thuê trước đó.

Chính sách mới vẫn chỉ đang được thảo luận

Ngày 9/7/2026, Bundestag đã thảo luận một dự luật nhằm tăng cường bảo vệ người thuê. Các đề xuất này tập trung vào những lĩnh vực lâu nay bị cho là có thể tạo ra “kẽ hở” để né Mietpreisbremse, chẳng hạn như:

• Cho thuê căn hộ có nội thất.
• Hợp đồng thuê ngắn hạn hoặc thuê tạm thời.
• Hợp đồng thuê theo chỉ số giá, gọi là Indexmiete.
• Khoản phụ thu nội thất không minh bạch.
• Việc giới hạn mức tăng tiền thuê khi lạm phát tăng mạnh.

Theo dự luật của Chính phủ, hợp đồng thuê tạm thời có thể được giới hạn về thời gian; phụ phí nội thất phải được tách riêng và dựa trên giá trị còn lại của đồ đạc. Dự luật cũng đề xuất hạn chế mức tăng của tiền thuê theo chỉ số tại các khu vực có thị trường nhà ở căng thẳng.

Tuy nhiên, các đề xuất này chưa phải là quy định đã có hiệu lực. Sau phiên thảo luận ngày 9/7/2026, các văn bản mới được chuyển đến các ủy ban của Bundestag để tiếp tục xem xét. Vì thế, người thuê hiện vẫn phải căn cứ vào các quy định Mietpreisbremse đang có hiệu lực, thay vì áp dụng những nội dung mới đang được đề xuất.

Cách tự kiểm tra tiền thuê nhà

Nếu nghi ngờ mình đang phải trả tiền thuê quá cao, bạn có thể thực hiện theo các bước sau:

1. Tìm Mietspiegel của thành phốĐây là bảng giá thuê tham chiếu chính thức, thường do chính quyền thành phố hoặc bang công bố. Bảng này thường phân loại theo vị trí, diện tích, năm xây dựng, chất lượng và trang thiết bị của căn hộ.
2. Xác định mức tiền thuê cơ bảnKhi tính toán, cần phân biệt Nettokaltmiete – tiền thuê lạnh chưa bao gồm chi phí vận hành và sưởi – với tổng số tiền phải trả hằng tháng.
3. So sánh với mức thuê tham chiếuVề nguyên tắc, tiền thuê khởi điểm không được cao hơn quá 10% so với mức ortsübliche Vergleichsmiete, nếu căn hộ thuộc khu vực áp dụng Mietpreisbremse.
4. Kiểm tra thời điểm ký hợp đồngQuy định chủ yếu áp dụng khi bắt đầu một hợp đồng thuê mới. Việc gia hạn hoặc điều chỉnh một hợp đồng cũ không mặc nhiên được xử lý giống như một hợp đồng cho thuê mới.
5. Yêu cầu chủ nhà cung cấp thông tinTrong một số trường hợp, người thuê có thể yêu cầu biết mức tiền thuê của người thuê trước để đối chiếu.
6. Liên hệ MietervereinHội bảo vệ người thuê tại địa phương có thể kiểm tra mức trần cụ thể cho địa chỉ của bạn, đánh giá hợp đồng và hỗ trợ soạn văn bản phản đối nếu phát hiện tiền thuê vượt mức.

Thư sẽ để website tính toán và hướng dẫn kiểm tra dưới phần bình luận, để mọi người có thể tự đối chiếu trước khi làm việc với chủ nhà.

Vụ kiện ở Berlin: Người thuê được trả lại tiền

Một vụ án tại Berlin cho thấy người thuê hoàn toàn có thể đòi lại phần tiền đã trả vượt quy định nếu chứng minh được vi phạm.

Năm 2015, một cặp người thuê ký hợp đồng thuê căn hộ rộng 74 m² tại quận Lichtenberg với tiền thuê lạnh 562 euro mỗi tháng. Họ cho rằng mức giá này vượt quá giới hạn của Mietpreisbremse và đã phản đối với chủ nhà ngay sau khi ký hợp đồng.

Trong phán quyết ngày 28/9/2016, Tòa án quận Lichtenberg xác định mức tiền thuê tối đa chỉ khoảng 530 euro/tháng. Như vậy, tiền thuê thực tế cao hơn khoảng 32 euro mỗi tháng. Tòa buộc chủ nhà giảm tiền thuê về đúng mức cho phép và hoàn trả 227 euro đã thu vượt. Phán quyết sau đó có hiệu lực pháp lý.berliner-mieterverein

Vụ việc này thường được xem là một trong những trường hợp sớm cho thấy Mietpreisbremse không chỉ tồn tại trên giấy tờ. Tuy nhiên, người thuê vẫn phải chủ động khiếu nại và cung cấp đủ căn cứ, bởi chủ nhà không nhất thiết tự động giảm tiền thuê nếu không nhận được yêu cầu chính thức.

Có nên mua bảo hiểm bảo vệ pháp lý?

Một số người thuê ở Đức lựa chọn mua Rechtsschutzversicherung für Wohnen, tức bảo hiểm bảo vệ pháp lý trong các tranh chấp liên quan đến nhà ở. Tùy hợp đồng, bảo hiểm có thể hỗ trợ một phần chi phí tư vấn luật sư, tố tụng hoặc tranh chấp với chủ nhà.

Tuy nhiên, trước khi mua hoặc sử dụng bảo hiểm, cần kiểm tra kỹ thời gian chờ, phạm vi bảo hiểm, mức tự chi trả và việc hợp đồng có bao gồm tranh chấp đã phát sinh hay không. Mieterverein thường là lựa chọn phù hợp để xin tư vấn bước đầu với chi phí thấp hơn.

Vũ Bình Minh - © Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC

Thông tin được biên tập dựa trên các nguồn chính thức của Bundestag và Bộ Tư pháp Đức, cập nhật đến tháng 7/2026. Nội dung mang tính thông tin chung, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng hợp đồng cụ thể.

Báo TINTUCVIETDUC - Trang tiếng Việt nhiều người xem nhất tại Đức

- Báo điện tử tại Đức từ năm 1995 -

TIN NHANH | THỰC TẾ | TỪ NƯỚC ĐỨC