Năm lưu ý quan trọng cho nhà đầu tư bất động sản tại Đức

Thị trường bất động sản Đức đang cho thấy dấu hiệu bình ổn sau một thời gian biến động, mở ra cơ hội cho các nhà đầu tư. Tuy nhiên, để đưa ra quyết định đúng đắn, nhà đầu tư cần nhận diện và tránh những rủi ro tiềm ẩn.

1. Ưu đãi thuế có thể là một cái bẫy

Nhiều bất động sản, đặc biệt là các tòa nhà thuộc diện bảo tồn di tích (Denkmalschutz), thường được quảng cáo với ưu đãi khấu trừ thuế hấp dẫn. Tuy nhiên, đây không nên là lý do chính để đưa ra quyết định đầu tư. Các chuyên gia tài chính khuyến cáo rằng ưu đãi thuế chỉ nên được xem như một lợi điểm cộng thêm.

Thực tế, bất động sản dạng Denkmalschutz thường đi kèm với chi phí cải tạo và bảo trì rất cao. Các quy định nghiêm ngặt về bảo tồn cũng giới hạn khả năng sửa chữa, khiến lợi nhuận thực tế có thể thấp hơn nhiều so với kỳ vọng, dù được hưởng mức khấu hao cao.

2. Kiểm tra khả năng vay vốn trước khi bắt đầu

Các ngân hàng tại Đức hiện nay rất thận trọng trong việc xét duyệt hồ sơ cho vay mua bất động sản. Họ đánh giá toàn diện các yếu tố quyết định giá trị thực của một tài sản. Ví dụ, các căn hộ có từ hai đến ba phòng ngủ với diện tích từ 60 mét vuông trở lên thường dễ được phê duyệt hơn.

Ngược lại, những căn hộ nhỏ dưới 45 mét vuông có thể bị xem là rủi ro cao do khó cho thuê lại với lợi suất (Rendite) đủ hấp dẫn. Điều quan trọng nhất là không ký hợp đồng công chứng (Notar) khi chưa nhận được xác nhận chấp thuận cho vay từ ngân hàng.

3. Đọc kỹ hồ sơ của cộng đồng chủ sở hữu (Eigentümergemeinschaft)

Khi mua một căn hộ trong tòa nhà chung cư, nhà đầu tư không chỉ mua tài sản mà còn tham gia vào một cộng đồng các chủ sở hữu. Điều này bao gồm việc chia sẻ quỹ dự phòng (Rücklage), các khoản nợ chung nếu có, và các mối quan hệ với những chủ sở hữu khác.

Các quyết định đã được thông qua trước thời điểm mua có thể ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận trong tương lai, chẳng hạn như quỹ dự phòng cạn kiệt hoặc phát sinh các khoản đóng góp đặc biệt (Sonderumlage). Do đó, hãy yêu cầu xem biên bản các cuộc họp của cộng đồng chủ sở hữu (Protokoll der Eigentümerversammlung) trong ít nhất ba năm gần nhất.

4. Tránh xa các bất động sản xuống cấp (Schrottimmobilien)

Nhiều chủ sở hữu đang tìm cách bán tháo các bất động sản đã xuống cấp và không thể duy trì, đặc biệt khi các quy định về hiệu quả năng lượng ngày càng khắt khe hơn. Mặc dù giá bán có thể rẻ, chi phí sửa chữa và nâng cấp thường rất lớn.

Nếu không dự trù kỹ lưỡng, một khoản đầu tư có vẻ hứa hẹn có thể nhanh chóng chuyển từ lãi thành lỗ. Việc đầu tư một khoản chi phí nhỏ cho chuyên gia thẩm định (Gutachter) ngay từ đầu có thể giúp đảm bảo mọi rủi ro và chi phí tiềm ẩn được tính toán đầy đủ.

5. Lưu ý các khu vực bị hạn chế bởi chính sách bảo tồn xã hội (Milieuschutz)

Nhiều thành phố lớn tại Đức như Berlin, Hamburg hay München đang áp dụng chính sách "bảo tồn xã hội" tại một số khu vực. Mục đích của chính sách này là để ngăn chặn việc tăng giá thuê và các hoạt động cải tạo quy mô lớn làm thay đổi cấu trúc xã hội của khu dân cư.

Nếu bất động sản nằm trong một khu vực như vậy, khả năng tăng giá thuê và biên độ lợi nhuận của nhà đầu tư sẽ bị giới hạn đáng kể. Vì vậy, việc kiểm tra quy hoạch của địa phương là một bước không thể bỏ qua trước khi đầu tư.

Vũ Bình Minh ©Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC

 

 

---