Bỏ công chứng cho tặng nhà đất: Cảnh báo rủi ro lách thuế

Theo chuyên gia, việc Hà Nội đề xuất thí điểm không công chứng giao dịch cho tặng bất động sản giữa cá nhân trong dự án tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, kẽ hở lách thuế...

Lo ngại phát sinh tranh chấp

Dưới góc độ pháp lý, Luật sư Vũ cho biết theo Điều 459 Bộ luật Dân sự 2015 thì giao dịch tặng cho bất động sản phải được lập thành văn bản có công chứng, chứng thực hoặc phải đăng ký, nếu bất động sản phải đăng ký quyền sở hữu theo quy định của luật.

Theo khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 thì hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp đặc biệt.

Theo khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở năm 2023 thì trường hợp mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực hợp đồng, ....

Theo Điều 3 Luật Công chứng 2024 thì giao dịch tặng cho bất động sản là giao dịch phải công chứng.

“Như vậy, pháp luật hiện hành quy định bắt buộc hợp đồng tặng cho bất động sản giữa cá nhân với cá nhân phải được công chứng hoặc chứng thực, nhằm đảm bảo an toàn pháp lý, phòng ngừa tranh chấp, bảo vệ quyền lợi các bên”, Luật sư Vũ khẳng định.

Cũng theo Luật sư Vũ, đề xuất nêu trên không phù hợp với khoản 2 Điều 21 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2025 bởi UBND cấp tỉnh - ở đây là TP Hà Nội không có thẩm quyền ban hành văn bản để "sửa đổi" quy định trong các văn bản của Luật của Quốc hội ban hành.

Và đề xuất này cũng sẽ trái với các quy định hiện hành của pháp luật về đất đai và nhà ở và sẽ không thể có hiệu lực được bởi nguyên tắc áp dụng pháp luật là trường hợp các văn bản quy phạm pháp luật có quy định khác nhau về cùng một vấn đề thì áp dụng văn bản có hiệu lực pháp lý cao hơn…

Việc không công chứng, chứng thực trong giao dịch tặng cho bất động sản tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, tăng nguy cơ phát sinh tranh chấp.

Luật sư Vũ nhìn nhận đề xuất trên có thể sẽ có tác dụng giảm bớt thành phần hồ sơ, rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính, tạo thuận lợi cho người dân khi thực hiện giao dịch bất động sản cũng như góp phần thúc đẩy cải cách thủ tục hành chính, phù hợp với chủ trương cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính của Chính phủ.

Tuy nhiên, vị luật sư lo ngại ở chiều ngược lại, việc không công chứng, chứng thực có thể làm tăng nguy cơ phát sinh tranh chấp, giả mạo giấy tờ, lừa đảo trong giao dịch bất động sản, đặc biệt là các giao dịch tặng cho giữa cá nhân.

Bên cạnh đó, sẽ làm giảm vai trò kiểm soát, phòng ngừa rủi ro pháp lý của tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan chứng thực cũng như là có thể dẫn đến khó khăn trong việc xác minh nguồn gốc, tính hợp pháp của giao dịch khi phát sinh tranh chấp hoặc khi thực hiện các thủ tục đăng ký biến động về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất…

Không kiểm soát chặt vẫn có kẽ hở lách thuế

Từ những phân tích nêu trên, Luật sư Vũ cho rằng việc thí điểm không công chứng, chứng thực đối với hợp đồng tặng cho bất động sản là nội dung liên quan đến quy định của nhiều luật (Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Công chứng). Do đó, cần có sự cho phép của Quốc hội hoặc cơ quan có thẩm quyền theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật.

Chuyên gia cho rằng nếu Hà Nội thực hiện thí điểm cần quy định tặng cho có quan hệ thân nhân rõ ràng và có biện pháp kiểm soát, phòng ngừa rủi ro.

Nếu thực hiện thí điểm, UBND TP Hà Nội cần quy định rõ phạm vi, đối tượng, điều kiện, quy trình, trách nhiệm của các bên, đồng thời có biện pháp kiểm soát, phòng ngừa rủi ro, bảo vệ quyền lợi hợp pháp của các bên tham gia giao dịch.

Luật sư Vũ khuyến cáo nên cân nhắc chỉ thí điểm đối với các trường hợp có giá trị nhỏ, quan hệ thân nhân rõ ràng, hoặc có sự giám sát chặt chẽ của cơ quan nhà nước. Sau thời gian thí điểm, cần tổng kết, đánh giá tác động thực tiễn để báo cáo, đề xuất sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật phù hợp.

Theo quy định, giao dịch tặng cho nhà đất giữa người thân được miễn hoặc áp dụng thuế suất thấp, còn chuyển nhượng mua bán phải đóng 2% giá trị hợp đồng. Nhiều ý kiến lo ngại, việc bỏ công chứng, chứng thực với tặng cho bất động sản trong dự án có gây thất thu thuế?

Trả lời báo chí vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA), cho rằng nguy cơ thất thu thuế trong các dự án mới thường không lớn vì hồ sơ pháp lý, quy hoạch đã rõ ràng, cơ quan chức năng dễ kiểm tra lịch sử giao dịch.

Tuy nhiên, ông Châu cảnh báo nếu bỏ công chứng, chứng thực mà không kiểm tra quan hệ huyết thống thật hay giả, hoặc không giám sát giá trị kê khai, vẫn có kẽ hở để lách thuế.

“Khi không còn bị ràng buộc bởi công chứng viên, việc thẩm định quan hệ huyết thống hay giá trị thực của tài sản dễ bị lơ là. Vì vậy, nếu thực hiện thí điểm, cần quy định rõ chỉ áp dụng tặng cho giữa người thân ruột thịt, minh bạch giấy tờ gốc và phải đối chiếu chéo với dữ liệu dân cư, thuế, đất đai để phát hiện kịp thời các giao dịch bất thường. Nếu không, thí điểm dễ bị biến tướng, gây thất thu thuế và phát sinh khiếu kiện”, Chủ tịch HoREA cho hay.

---