Hàng triệu tỷ đồng chuẩn bị rót vào bất động sản
Thị trường bất động sản đang đứng trước một chu kỳ phát triển dự án có quy mô vốn đặc biệt lớn.
Tỷ lệ hấp thụ bất động sản giảm còn 25,5%, khiến khoảng 76.400 sản phẩm chưa được thị trường hấp thụ trong nửa đầu năm. Ảnh: Gia Linh
Theo thống kê của S&I Ratings, 51 dự án có tổng mức đầu tư từ khoảng 10.000 tỷ đồng trở lên sở hữu tổng vốn lên tới 6,48 triệu tỷ đồng, tương đương khoảng 248,6 tỷ USD. Tổng diện tích quỹ đất của các dự án này đạt khoảng 69.213 ha.
Đáng chú ý, chỉ một số ít dự án dẫn đầu đã chiếm tỷ trọng vốn rất lớn trong toàn bộ danh mục. Đứng đầu là Khu đô thị thể thao quốc tế Hà Nội, tên thương mại Vinhomes Global Sportia, với tổng mức đầu tư khoảng 925.000 tỷ đồng trên diện tích 9.171 ha. Dự án đã được khởi công.
Xếp thứ hai là Sunshine Rivernia City tại Đồng Nai, có vốn đầu tư khoảng 818.000 tỷ đồng và quy mô 2.000ha, đang trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư.
Trong khi đó, Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng tại Hà Nội được thống kê với tổng vốn khoảng 736.963 tỷ đồng, trải rộng trên diện tích khoảng 11.418 ha.
Cộng lại, ba dự án có tổng vốn khoảng 2,48 triệu tỷ đồng, tương đương hơn 38% tổng vốn của 51 dự án.
Quy mô này cho thấy dòng vốn dự kiến phân bổ vào bất động sản không chỉ tập trung ở các dự án nhà ở đơn lẻ, mà còn mở rộng sang các khu đô thị, không gian thể thao, cảnh quan và phát triển hạ tầng đô thị quy mô vùng.
Top 15 dự án bất động sản có mức đầu tư lớn nhất. Nguồn: S&I Ratings
Danh sách các dự án lớn tiếp tục kéo dài với Vinhomes Global Gate Hạ Long tại Quảng Ninh, vốn đầu tư khoảng 456.639 tỷ đồng; Khu bến cảng và Trung tâm logistics Nam Đồ Sơn tại Hải Phòng, khoảng 373.841 tỷ đồng; Khu đô thị mới Gò Găng (Long Sơn) tại TP. HCM, khoảng 317.199 tỷ đồng.
Tại Khánh Hòa, Khu đô thị mới Cam Lâm có tổng vốn khoảng 285.267 tỷ đồng. Vinhomes Green Paradise Cần Giờ và Aqua City tại Đồng Nai lần lượt được thống kê với quy mô vốn khoảng 217.000 tỷ đồng và 210.400 tỷ đồng.
Ngoài ra, nhóm dự án có vốn đầu tư trên 100.000 tỷ đồng còn có Dự án tái thiết đô thị Vĩnh Hưng tại Hà Nội, Khu đô thị du lịch nghỉ dưỡng Mekong tại Cần Thơ và Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc tại TP. HCM.
Hạ tầng mở đường, sức mua lại là điểm nghẽn
Làn sóng dự án quy mô lớn diễn ra trong bối cảnh đầu tư hạ tầng và mở rộng không gian đô thị được thúc đẩy trong giai đoạn 2026 - 2030. S&I Ratings thống kê tổng vốn đầu tư các dự án hạ tầng trọng điểm khoảng 3,3 triệu tỷ đồng, trong đó đường sắt và metro chiếm khoảng 60%.
Hạ tầng phát triển được kỳ vọng tạo thêm các cực tăng trưởng, rút ngắn thời gian kết nối và nâng giá trị khai thác đất tại những khu vực có dư địa đô thị hóa. Tuy nhiên, việc nhiều dự án đồng loạt được triển khai không đồng nghĩa thị trường có thể hấp thụ nhanh toàn bộ nguồn cung.
Số liệu 6 tháng đầu năm 2026 cho thấy sự chênh lệch đáng chú ý giữa lượng sản phẩm đưa ra thị trường và số giao dịch thành công. Theo S&I Ratings, nguồn cung sơ cấp nhà ở toàn quốc đạt khoảng 102.500 sản phẩm, tăng 40% so với cùng kỳ năm trước. Ngược lại, lượng giao dịch chỉ khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12%.
Tỷ lệ hấp thụ vì vậy giảm xuống 25,5%, thấp hơn đáng kể mức 47,5% của cả năm 2025. Tính theo số liệu nguồn cung và giao dịch được công bố, khoảng 76.400 sản phẩm chưa được hấp thụ trong nửa đầu năm.
Diễn biến trên cho thấy tốc độ gia tăng nguồn cung đang vượt xa khả năng giao dịch thực tế của thị trường. Khi lượng hàng tồn chưa được giải phóng, các dự án mới sẽ phải cạnh tranh quyết liệt hơn về giá bán, tiến độ, pháp lý và chính sách tài chính dành cho người mua.
Bức tranh giao dịch trong quý 2/2026 cũng phản ánh sự suy yếu của thanh khoản. Báo cáo thị trường bất động sản quý 2/2026 của VARS IRE ghi nhận khoảng 100.005 giao dịch bất động sản thành công trên cả nước, tương đương 71,5% quý I và 63,7% cùng kỳ năm 2025.
Riêng phân khúc đất nền ghi nhận 73.438 giao dịch, bằng 67,4% quý trước và 59,9% cùng kỳ năm trước. Sự sụt giảm này cho thấy tâm lý thận trọng vẫn hiện hữu, ngay cả khi nguồn cung và hoạt động phát triển dự án được đẩy mạnh.
Chi phí vốn gây áp lực lên khả năng hấp thụ
Bên cạnh sức mua, mặt bằng lãi suất cũng là yếu tố có thể quyết định tốc độ triển khai và tiêu thụ các dự án bất động sản quy mô lớn.
S&I Ratings cho biết lãi suất vay mua nhà phổ biến hiện ở mức khoảng 12 - 14%/năm. Với người mua nhà, chi phí tín dụng cao làm tăng áp lực trả nợ, thu hẹp khả năng tiếp cận sản phẩm có giá trị lớn. Đối với doanh nghiệp, lãi suất cao làm gia tăng chi phí tài chính, ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư và dòng tiền trong suốt vòng đời dự án.
Đặc biệt, những dự án có tổng vốn hàng trăm nghìn tỷ đồng thường cần thời gian dài để hoàn thiện hạ tầng, phát triển sản phẩm và thu hồi vốn. Nếu tốc độ bán hàng không theo kịp kế hoạch, áp lực vốn có thể kéo dài, khiến bài toán triển khai trở nên phức tạp hơn.
S&I Ratings dự báo nguồn cung bất động sản sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới nhờ động lực từ quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Tuy nhiên, thị trường có thể phải đối mặt với một nghịch lý: Quy mô đầu tư ngày càng lớn nhưng khả năng hấp thụ chưa cải thiện tương xứng.
