Chi phí mua nhà ở Đức: những khoản phụ phí bạn cần biết

Nhiều người cho rằng chỉ cần có đủ tiền cọc là có thể sở hữu nhà tại Đức. Tuy nhiên, các chi phí phụ như thuế, phí công chứng và môi giới có thể làm tăng đáng kể tổng chi phí thực tế.

Những khoản phí phụ bắt buộc khi ký hợp đồng

Khi lên kế hoạch mua bất động sản tại Đức, giá niêm yết của căn nhà chỉ là điểm khởi đầu. Người mua cần chuẩn bị một khoản ngân sách bổ sung đáng kể cho các chi phí phụ, thường chiếm từ 10% đến 15% giá trị bất động sản. Việc không tính toán các chi phí này có thể dẫn đến những khó khăn tài chính không lường trước.

Đây là những chi phí chính mà người mua phải thanh toán trong quá trình giao dịch, bên cạnh giá mua bất động sản. Chúng là các khoản phí bắt buộc theo quy định của pháp luật và thông lệ thị trường Đức.

• Thuế chuyển nhượng bất động sản (Grunderwerbssteuer): Đây là khoản thuế bắt buộc mà người mua phải nộp cho sở tài chính sau khi hợp đồng được công chứng. Mức thuế suất thay đổi tùy theo từng tiểu bang, dao động từ 3,5% ở Bayern đến 6,5% ở các bang như Nordrhein-Westfalen hay Brandenburg. Khoản thuế này được tính trên giá mua được ghi trong hợp đồng.
• Chi phí công chứng và đăng ký đất đai (Notar- und Grundbuchkosten): Tại Đức, mọi giao dịch mua bán bất động sản đều phải được thực hiện thông qua một công chứng viên (Notar). Công chứng viên có vai trò soạn thảo hợp đồng, giải thích các điều khoản pháp lý và đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch. Sau đó, quyền sở hữu mới phải được đăng ký vào sổ địa chính (Grundbuch). Tổng chi phí cho công chứng và đăng ký thường vào khoảng 1,5% đến 2% giá bán.
• Phí môi giới (Maklerprovision): Nếu việc mua bán được thực hiện qua một công ty môi giới, người mua có thể phải trả một khoản phí hoa hồng. Mức phí này không được quy định cứng và có thể dao động từ 3,57% đến 7,14% (đã bao gồm VAT), tùy thuộc vào khu vực và thỏa thuận. Kể từ năm 2020, luật pháp Đức quy định rằng chi phí này thường được chia đều giữa người mua và người bán.

Những chi phí cần dự trù sau khi sở hữu

Sau khi hoàn tất việc mua bán và nhận chìa khóa, trách nhiệm tài chính của chủ sở hữu mới vẫn chưa kết thúc. Nhiều chi phí khác có thể phát sinh, đòi hỏi sự chuẩn bị và quản lý tài chính cẩn thận.

Đối với các căn hộ chung cư, chủ sở hữu phải trả một khoản phí hàng tháng gọi là Hausgeld. Khoản tiền này được dùng để chi trả cho các chi phí vận hành chung của tòa nhà như bảo trì, sửa chữa các khu vực chung, chi phí quản lý, bảo hiểm tòa nhà, và quỹ dự phòng sửa chữa lớn. Người mua cần kiểm tra kỹ các biên bản họp của cộng đồng chủ sở hữu để nắm rõ tình hình tài chính và các kế hoạch sửa chữa trong tương lai.

Đặc biệt với những ngôi nhà cũ, chi phí sửa chữa và cải tạo có thể là một gánh nặng tài chính lớn. Các hạng mục như hệ thống sưởi, đường ống nước, hệ thống điện, mái nhà hoặc cửa sổ có thể cần được nâng cấp hoặc thay thế. Việc có một khoản quỹ dự phòng cho những trường hợp này là vô cùng quan trọng để đảm bảo ngôi nhà luôn ở trong tình trạng tốt.

Ngoài ra, chủ sở hữu còn phải chịu các chi phí vận hành hàng tháng (Betriebskosten) như thuế đất hàng năm (Grundsteuer), tiền điện, nước, ga, thu gom rác và các loại bảo hiểm cần thiết. Tất cả những chi phí này cần được tính toán cẩn thận vào ngân sách hàng tháng để đảm bảo khả năng chi trả lâu dài và tránh rủi ro tài chính.

Vũ Bình Minh ©Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC

 

 

---