Chính phủ Đức đã hoàn thiện dự thảo luật Gebäudetyp E nhằm đơn giản hóa một số tiêu chuẩn xây dựng và giảm chi phí phát triển nhà ở. Đề xuất cho phép chủ đầu tư, kiến trúc sư và doanh nghiệp xây dựng tự nguyện thỏa thuận về những yêu cầu kỹ thuật có thể lược bỏ, trong khi các tiêu chuẩn an toàn bắt buộc vẫn phải được tuân thủ.
Mô hình này được kỳ vọng giúp giảm khoảng 10% chi phí xây dựng, qua đó tạo điều kiện phát triển thêm nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên, dự thảo vẫn đang trong giai đoạn lấy ý kiến và chưa có hiệu lực pháp luật.
Ảnh minh họa - © Báo điện tử tin tức VIỆT ĐỨC
Đơn giản hóa tiêu chuẩn để giảm chi phí nhà ở
Gebäudetyp E là tên gọi xuất phát từ từ tiếng Đức einfach, có nghĩa là đơn giản. Mô hình hướng đến việc xây dựng nhà ở với những yêu cầu thực tế cần thiết, thay vì mặc định áp dụng mọi tiêu chuẩn tiện nghi thường thấy trong các công trình hiện đại.
Đức đang thiếu nhà ở tại nhiều khu vực, đặc biệt ở các thành phố lớn.
Giá vật liệu, tiền công lao động và chi phí vay vốn tăng cao khiến các dự án mới khó đạt mức giá phù hợp với nhiều hộ gia đình.
Bên cạnh những yêu cầu bắt buộc theo pháp luật, ngành xây dựng Đức còn áp dụng nhiều tiêu chuẩn kỹ thuật được thừa nhận rộng rãi. Một số tiêu chuẩn góp phần nâng cao tiện nghi, nhưng cũng làm tăng chi phí đầu tư.
Với Gebäudetyp E, các bên có thể thống nhất không áp dụng một số yêu cầu không bắt buộc theo luật. Chẳng hạn, thiết kế có thể bố trí ít ổ cắm điện hơn, giảm chiều cao trần hoặc không sử dụng mức cách âm cao hơn mức cần thiết cho công trình.
Những điều chỉnh này không đồng nghĩa với việc mọi công trình đều phải cắt giảm tiện nghi. Chủ đầu tư và các bên tham gia dự án có thể lựa chọn phương án phù hợp với nhu cầu sử dụng, điều kiện xây dựng và ngân sách.
Theo các đánh giá được công bố về mô hình này, mức tiết kiệm chi phí xây dựng có thể đạt khoảng 10%. Kinh nghiệm từ một số dự án thí điểm cho thấy mức giảm có thể nằm trong khoảng 10–15%, tùy đặc điểm từng công trình và cách áp dụng.
Ranh giới giữa tiết kiệm và an toàn
Một trong những nội dung trọng tâm của dự thảo là tạo cơ sở pháp lý rõ ràng hơn cho các thỏa thuận giữa chủ đầu tư, kiến trúc sư và doanh nghiệp xây dựng. Theo cách áp dụng hiện nay, các bên có thể gặp tranh chấp nếu công trình không đáp ứng những tiêu chuẩn kỹ thuật được ngành xây dựng thừa nhận, ngay cả khi tiêu chuẩn đó không phải nghĩa vụ bắt buộc theo luật.
Rủi ro tranh chấp có thể khiến các đơn vị thiết kế và thi công tiếp tục áp dụng những tiêu chuẩn cao hơn mức pháp luật yêu cầu. Điều này nhằm hạn chế trách nhiệm pháp lý, nhưng cũng có thể làm tăng chi phí của dự án.
Dự thảo Gebäudetyp E hướng đến việc cho phép các bên xác định trước trong hợp đồng những tiêu chuẩn nào sẽ được áp dụng và những yêu cầu nào có thể bỏ qua. Các thỏa thuận phải được thể hiện rõ ràng, giúp những bên tham gia hiểu được phạm vi tiện nghi và tiêu chuẩn kỹ thuật của công trình.
Bộ trưởng Tư pháp Liên bang Stefanie Hubig nhấn mạnh rằng đơn giản hóa xây dựng không có nghĩa là hạ thấp các yêu cầu an toàn. Những quy định bắt buộc nhằm bảo đảm an toàn cho công trình vẫn phải được thực hiện.
Bộ trưởng Xây dựng Liên bang Verena Hubertz cũng đặt mục tiêu loại bỏ những khoản chi phí không cần thiết, qua đó hỗ trợ phát triển nhà ở có giá phù hợp hơn. Hiệu quả thực tế sẽ phụ thuộc vào cách các bên lựa chọn tiêu chuẩn và triển khai từng dự án.
Dự thảo từng bị trì hoãn vì bất đồng trong liên minh cầm quyền
Kế hoạch ban đầu là công bố dự thảo từ mùa hè năm 2026, nhưng quá trình chuẩn bị kéo dài do bất đồng giữa các đảng trong liên minh cầm quyền CDU/CSU và SPD.
Tranh luận tập trung một phần vào cách thiết lập địa vị pháp lý của Gebäudetyp E. Các bên cần xác định liệu mô hình này nên trở thành một tiêu chuẩn xây dựng phổ biến hay được áp dụng thông qua một loại thỏa thuận hợp đồng riêng.
Phía CDU/CSU từng bày tỏ lo ngại rằng việc tạo ra một loại hợp đồng riêng có thể dẫn đến sự phân biệt giữa công trình xây theo tiêu chuẩn thông thường và công trình áp dụng tiêu chuẩn đơn giản hóa.
Theo phương án hiện tại, Gebäudetyp E không bắt buộc đối với mọi dự án. Các bên có thể tự nguyện lựa chọn mô hình này thông qua thỏa thuận hợp đồng. Nếu không lựa chọn, các quy định hợp đồng xây dựng hiện hành vẫn tiếp tục được áp dụng.
Cách tiếp cận tự nguyện cho phép chủ đầu tư cân nhắc giữa chi phí, tiện nghi và yêu cầu sử dụng trước khi quyết định áp dụng mô hình. Tuy nhiên, mức tiết kiệm không tự động được bảo đảm cho mọi dự án, bởi chi phí còn phụ thuộc vào vị trí, thiết kế, vật liệu và điều kiện thi công.
Lấy ý kiến đến ngày 13/11
Dự thảo hiện được chuyển đến các bang và những hiệp hội liên quan để lấy ý kiến trước khi Chính phủ Liên bang tiếp tục quy trình lập pháp. Các cơ quan và tổ chức có thời hạn đến ngày 13/11/2026 để gửi phản hồi.
Sau giai đoạn tham vấn, dự thảo sẽ tiếp tục được xem xét trong quá trình hoàn thiện quy định. Chính phủ đặt mục tiêu để luật có hiệu lực sớm nhất vào giữa năm 2027, nếu các bước lập pháp được tiến hành theo kế hoạch.
Đối với thị trường nhà ở Đức, tác động của Gebäudetyp E sẽ phụ thuộc vào phạm vi những tiêu chuẩn được phép điều chỉnh và mức độ chủ đầu tư sử dụng cơ chế này. Việc giảm chi phí xây dựng có thể hỗ trợ phát triển nhà ở giá thấp hơn, nhưng riêng thay đổi về tiêu chuẩn kỹ thuật chưa đủ để bảo đảm nguồn cung tăng nhanh hoặc giá nhà giảm trên toàn thị trường.
Gebäudetyp E hiện vẫn là dự thảo, chưa phải quy định có hiệu lực. Mốc tiếp theo là ngày 13/11/2026, khi thời hạn lấy ý kiến của các bang và hiệp hội kết thúc; mục tiêu triển khai sớm nhất được đặt vào giữa năm 2027.
Nguyễn Thành Phan - © Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC
Theo: Tagesschau, dpa, Handelsblatt
