Quyền chấm dứt hợp đồng thuê nhà sớm ở Đức: Khi nào được áp dụng?

Ở Đức nên biết 07 Tháng sáu 2025 Lượt xem: 130

Luật cho thuê nhà ở Đức quy định thời hạn thông báo chấm dứt hợp đồng là ba tháng. Tuy nhiên, trong những trường hợp đặc biệt, cả người thuê và chủ nhà đều được phép chấm dứt hợp đồng thuê nhà trước thời hạn theo quy định về quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt.

Bài viết này sẽ giải thích những trường hợp đó và những điều cần lưu ý khi thực hiện việc chấm dứt hợp đồng bất thường.

1 Quyen Cham Dut Hop Dong Thue Nha Som O Duc Khi Nao Duoc Ap Dung

Trong những trường hợp đặc biệt, người thuê và chủ nhà có thể rút ngắn thời hạn thông báo hoặc thậm chí chấm dứt hợp đồng không cần báo trước.

Đối với người thuê nhà, quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt được áp dụng trong các trường hợp tăng giá thuê nhà, cải tạo toàn diện hoặc nguy hiểm đến sức khỏe do các khiếm khuyết trong căn hộ.

Đối với chủ nhà, nợ tiền thuê nhà, làm phiền trật tự công cộng hoặc sử dụng căn hộ trái với hợp đồng có thể là lý do để chấm dứt hợp đồng không cần báo trước.

Định nghĩa: Quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt là gì?

Quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt – việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà bất thường – là quyền của một bên trong hợp đồng chấm dứt hợp đồng một cách đơn phương và với thời hạn rút ngắn.

Luật cho thuê nhà là một lĩnh vực pháp lý thường xuyên bị ảnh hưởng bởi quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt. Bài viết này đề cập đến việc chấm dứt hợp đồng thuê nhà bất thường, do người thuê hoặc chủ nhà thực hiện.

Các điều kiện cụ thể để áp dụng quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt được quy định riêng trong Bộ luật Dân sự (BGB) của Đức.

Quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt – cơ sở pháp lý

Quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt nói chung giúp người tiêu dùng chấm dứt hợp đồng trước thời hạn. Tuy nhiên, phải đáp ứng các điều kiện cụ thể.

Cơ sở pháp lý cho quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt chủ yếu được tìm thấy trong Bộ luật Dân sự (BGB). Dưới đây là những cơ sở pháp lý và trường hợp áp dụng quan trọng nhất.

Điều 314 BGB: Điều này cho phép chấm dứt bất thường các nghĩa vụ dài hạn vì lý do quan trọng mà không cần tuân thủ thời hạn thông báo, nếu việc tiếp tục hợp đồng cho đến khi hết thời hạn thông báo hoặc đến khi kết thúc hợp đồng theo thỏa thuận là không thể chấp nhận được.
Điều 543 BGB: Áp dụng cụ thể cho hợp đồng thuê nhà và cho phép người thuê chấm dứt hợp đồng không cần báo trước nếu việc tiếp tục hợp đồng thuê là không thể chấp nhận được. Điều này có thể xảy ra ví dụ như khi có những khiếm khuyết nghiêm trọng của tài sản cho thuê.
Điều 569 BGB: Bổ sung Điều 543 BGB và quy định thêm các lý do chấm dứt hợp đồng đặc biệt đối với hợp đồng thuê nhà, ví dụ như nguy hiểm đến sức khỏe do tài sản cho thuê.

Quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt dành cho người thuê nhà

Thời hạn thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà thông thường là ba tháng. Nếu người thuê muốn chấm dứt hợp đồng ngay lập tức, họ nên tham khảo ý kiến của một hiệp hội người thuê nhà hoặc tìm kiếm tư vấn pháp lý.

Về nguyên tắc, người thuê nhà có thể sử dụng quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt trong những trường hợp sau:

Tăng giá thuê nhà đến mức giá thị trường: Nếu chủ nhà muốn tăng giá thuê nhà đến mức giá thị trường (Điều 559 BGB), bên thuê nhà có quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt theo Điều 561 BGB.
Tăng giá thuê nhà sau khi cải tạo: Nếu chủ nhà thông báo tăng giá thuê nhà do cải tạo, người thuê nhà được phép sử dụng quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt theo Điều 561 BGB.
Từ chối cho phép cho thuê lại dù có lý do chính đáng: Nếu có lý do chính đáng để cho thuê lại căn hộ (ví dụ: khó khăn về tài chính) và chủ nhà vẫn từ chối, người thuê nhà được phép sử dụng quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt theo Điều 540 khoản 1 câu 2. Tuy nhiên, quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt này chỉ áp dụng cho hợp đồng thuê nhà có thời hạn, trong đó có thỏa thuận về việc không được chấm dứt hợp đồng.
Các khiếm khuyết nghiêm trọng của tài sản cho thuê (Điều 543 BGB) Người thuê có thể chấm dứt hợp đồng không cần báo trước nếu căn hộ có những khiếm khuyết nghiêm trọng gây nguy hiểm cho sức khỏe hoặc ảnh hưởng lớn đến việc sử dụng căn hộ. Ví dụ:
- Mốc gây nguy hiểm cho sức khỏe.
- Các khiếm khuyết xây dựng lớn ảnh hưởng đến an toàn của người thuê.
- Sự cố của các thiết bị cung cấp dịch vụ thiết yếu như hệ thống sưởi hoặc nước.
Trong những trường hợp này, người thuê nhà phải trước tiên nhắc nhở chủ nhà và đặt ra thời hạn khắc phục khiếm khuyết. Chỉ khi nào khiếm khuyết không được khắc phục, người thuê nhà mới được phép chấm dứt hợp đồng không cần báo trước.
Việc tiếp tục hợp đồng là không thể chấp nhận được (Điều 569 BGB)
rong trường hợp này, phải có những hoàn cảnh đặc biệt khiến việc tiếp tục hợp đồng là không thể chấp nhận được. Ví dụ như hàng xóm thường xuyên gây ồn ào hoặc các sự cố nghiêm trọng khác làm ảnh hưởng đến cuộc sống yên tĩnh của bạn.
Quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt trong trường hợp tử vong
Khi người thuê nhà qua đời, điều đó không tự động chấm dứt hợp đồng thuê nhà. Theo quy định pháp luật, vợ/chồng hoặc bạn đời không có tên trong hợp đồng thuê nhà có thể thay thế người đã khuất trong hợp đồng. Họ có một tháng để quyết định có tiếp tục hợp đồng thuê nhà hay không.
Trong các trường hợp khác, hợp đồng thuê nhà sẽ được chuyển giao cho người thừa kế. Nếu họ không muốn tiếp tục hợp đồng, họ có thể sử dụng quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt trong vòng một tháng kể từ khi biết về vụ việc.

Tuy nhiên, do thời hạn thông báo chấm dứt hợp đồng là ba tháng, điều này chỉ có ý nghĩa thực tiễn trong những trường hợp ngoại lệ, chẳng hạn như hợp đồng thuê nhà có thời hạn.
Quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt sau khi vi phạm
Có thêm một trường hợp chấm dứt hợp đồng bất thường khác, nhưng chỉ còn ảnh hưởng đến một nhóm nhỏ người: Đối với các hợp đồng thuê nhà có thời hạn cũ hơn được ký kết trước ngày 1 tháng 9 năm 2001, các cán bộ hoặc người có vị trí tương tự như cán bộ, như binh lính hoặc tu sĩ, có thể sử dụng quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt trong trường hợp phải chuyển công tác.
Trong trường hợp này, thời hạn thông báo chấm dứt hợp đồng là ba tháng.
Trường hợp đặc biệt: Chuyển đến nơi ở mới
Nếu người thuê nhà phải chuyển đến viện dưỡng lão hoặc một hình thức nhà ở được hỗ trợ khác, quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt cũng có thể được áp dụng.
Các trường hợp đặc biệt khác
nhà có chìa khóa dự phòng và vào nhà mà không được phép – đây là lý do để chấm dứt hợp đồng. Căn hộ thuê nhỏ hơn 10% so với diện tích ghi trong hợp đồng – trong trường hợp này, quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt cũng có thể được áp dụng.

2 Quyen Cham Dut Hop Dong Thue Nha Som O Duc Khi Nao Duoc Ap Dung

Đây là chú thích ảnh minh họa cho trường hợp chấm dứt hợp đồng không cần báo trước một cách an toàn về mặt pháp lý.

Nếu có lý do để chấm dứt hợp đồng không cần báo trước, điều quan trọng là phải diễn đạt rõ ràng lý do này trong văn bản chấm dứt hợp đồng an toàn về mặt pháp lý. Chỉ khi đó, bạn mới chắc chắn rằng việc chấm dứt hợp đồng có hiệu lực.

Quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt dành cho chủ nhà

Thông thường, chủ nhà chỉ được phép chấm dứt hợp đồng với người thuê nhà vì lý do chính đáng, ví dụ như thông báo về nhu cầu sử dụng nhà ở của chính họ. Tuy nhiên, nếu người thuê nhà sống cùng chủ nhà trong một ngôi nhà hai tầng hoặc một ngôi nhà một tầng có thêm căn hộ nhỏ, người thuê nhà chỉ được hưởng quyền bảo vệ hạn chế hơn.

những trường hợp này, chủ nhà được phép sử dụng quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt theo Điều 573a BGB. Họ được phép chấm dứt hợp đồng với thời hạn một tháng mà không cần nêu lý do.

Đây là những quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt quan trọng nhất dành cho chủ nhà:

1. Nhu cầu sử dụng nhà ở của chính chủ nhà (Điều 573 BGB)

Như đã đề cập, lý do phổ biến nhất để chủ nhà chấm dứt hợp đồng đặc biệt là nhu cầu sử dụng nhà ở của chính họ. Điều đó có nghĩa là chủ nhà sử dụng căn hộ cho chính mình, người thân hoặc thành viên trong gia đình. Chủ nhà phải giải thích rõ ràng và có bằng chứng về nhu cầu sử dụng nhà ở của chính họ. Những thông tin chung chung là không đủ.

2. Hành vi trái với hợp đồng của người thuê nhà (Điều 543 BGB)

Chủ nhà cũng có thể chấm dứt hợp đồng bất thường nếu người thuê nhà vi phạm nghiêm trọng các nghĩa vụ hợp đồng của họ. Điều này xảy ra khi người thuê nhà nợ tiền thuê nhà trong một thời gian dài, thậm chí chỉ với hai lần không đóng tiền thuê nhà. Hoặc người thuê nhà vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ của họ. Điều này xảy ra khi cho thuê lại căn hộ một cách trái phép. Việc vi phạm nghiêm trọng cũng bao gồm việc làm phiền trật tự công cộng hoặc cố ý làm hư hại căn hộ.

3. Ngăn cản việc sử dụng hiệu quả về kinh tế (Điều 573a BGB)

Chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng thuê nhà nếu họ muốn phá dỡ hoặc cải tạo đáng kể tòa nhà để sử dụng tốt hơn. Điều này cũng có thể xảy ra nếu việc tiếp tục hợp đồng thuê nhà cản trở đáng kể việc sử dụng khác của mảnh đất, ví dụ như sử dụng thương mại hoặc cải tạo toàn diện. Chủ nhà phải chứng minh rằng hợp đồng thuê nhà hiện tại ảnh hưởng không thể chấp nhận được đến việc cải tạo hoặc hiện đại hóa.

4. Chấm dứt hợp đồng sau khi cải tạo (Điều 555d BGB)

Sau khi cải tạo toàn diện, chủ nhà có thể chấm dứt hợp đồng trong một số trường hợp cụ thể, nếu các biện pháp cải tạo là không thể chấp nhận được đối với người thuê nhà và người thuê nhà không thể hoặc không muốn chi trả chi phí cao hơn.

3 Quyen Cham Dut Hop Dong Thue Nha Som O Duc Khi Nao Duoc Ap Dung

Đây là chú thích ảnh minh họa cho quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt của người thuê nhà.

5. Chấm dứt hợp đồng đặc biệt khi chuyển đổi thành nhà ở sở hữu (Điều 577a BGB)

Nếu căn hộ cho thuê được chuyển đổi thành nhà ở sở hữu và được bán, chủ sở hữu mới có thể chấm dứt hợp đồng trong một số điều kiện nhất định. Trong trường hợp này, có thời hạn cấm chấm dứt hợp đồng là ba năm, có thể kéo dài đến mười năm ở các thành phố và khu vực thiếu nhà ở.

6. Quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt: Thủ tục và thời hạn

Sau khi nhận được yêu cầu tăng giá thuê nhà hoặc thông báo về việc cải tạo toàn diện kèm theo việc tăng giá thuê nhà, với tư cách là người thuê nhà, bạn có thể chấm dứt hợp đồng cho đến cuối tháng tiếp theo vào ngày cuối cùng của tháng kế tiếp. Điều đó có nghĩa là: nếu thông báo được gửi vào ngày 15 tháng 5, bạn có thể chấm dứt hợp đồng cho đến ngày 30 tháng 6 và dọn ra vào ngày 31 tháng 7.

Tuy nhiên, với tư cách là người thuê nhà, bạn có thể dành thời gian đến hết tháng thứ hai sau khi nhận được yêu cầu tăng giá thuê nhà để chấm dứt hợp đồng đặc biệt do cải tạo. Trong trường hợp này, thời điểm kết thúc hợp đồng thuê nhà sẽ được dời lại tương ứng.

Đối với việc tăng giá thuê nhà đến mức giá thị trường, thời hạn sẽ dài hơn: Sau khi nhận được thông báo, bạn có thời gian đến hết tháng kế tiếp để chấm dứt hợp đồng. Vào thời điểm đó, người thuê nhà có thể dọn đi hai tháng sau đó. Ví dụ: nếu chủ nhà thông báo cho bạn vào ngày 15 tháng 5, bạn có thể chấm dứt hợp đồng cho đến ngày 31 tháng 7 và dọn đi vào ngày 30 tháng 9.

Chủ nhà phải thông báo cho bạn ít nhất ba tháng trước khi cải tạo về các biện pháp xây dựng. Chủ nhà có nghĩa vụ phải thông báo cho bạn bằng văn bản về phạm vi, thời gian cải tạo và mức tăng giá thuê nhà dự kiến (Điều 555c BGB).

Nếu các biện pháp dự kiến và việc tăng giá thuê nhà đi kèm là rất lớn, bạn với tư cách là người thuê nhà có thể sử dụng quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt của mình. Tuy nhiên, đối với các biện pháp nhỏ – ví dụ như việc thay thế bếp bị hỏng hoặc sửa chữa trang trí – thì không có quyền yêu cầu chấm dứt hợp đồng đặc biệt theo luật.

Lưu ý, các quy định về thủ tục sau đây được áp dụng

Việc chấm dứt hợp đồng đặc biệt phải luôn được thực hiện bằng văn bản. Để hỗ trợ bạn trong việc chấm dứt hợp đồng đặc biệt, ImmoScout24 cung cấp cho bạn một mẫu đơn ở đây.

Các lựa chọn thay thế cho việc chấm dứt hợp đồng đặc biệt

Việc chấm dứt hợp đồng không cần báo trước nên luôn là lựa chọn cuối cùng. Nếu có khiếm khuyết trong căn hộ, bạn có thể thử nói chuyện với chủ nhà. Có thể chủ nhà sẽ sẵn sàng khắc phục nhanh chóng các khiếm khuyết này.

Nếu bạn thực sự không muốn dọn đi, thì việc giảm tiền thuê nhà có thể là một lựa chọn thay thế. Bạn cũng nên xem xét việc cảnh cáo chủ nhà trước khi sử dụng quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt. Lý tưởng nhất là bạn nên đặt ra thời hạn 14 ngày để khắc phục khiếm khuyết.

Bất kể hoàn cảnh như thế nào, bạn cũng có thể thỏa thuận với chủ nhà về một hợp đồng chấm dứt hợp đồng thuê nhà, cho phép bạn dọn đi sớm hơn.

Tuy nhiên, điều này có thể phụ thuộc vào một số điều kiện nhất định, chẳng hạn như việc tìm người thuê nhà thay thế.