Chính phủ Đức đang đề xuất một cơ chế mới để xây nhà rẻ hơn: cho phép chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng và người mua tự thỏa thuận bỏ bớt những tiêu chuẩn tiện nghi không bắt buộc.
Dự luật mang tên Gebäudetyp E, tạm dịch là “loại hình nhà đơn giản”, được Bộ trưởng Tư pháp Stefanie Hubig và Bộ trưởng Xây dựng Verena Hubertz giới thiệu tại Berlin ngày 26/10/2026.
Ảnh minh họa - © Báo điện tử tin tức VIỆT ĐỨC
Theo Bộ Tư pháp Đức, các dự án thí điểm cho thấy cách làm này có thể giảm chi phí xây dựng công trình khoảng 10–15%. Mức tiết kiệm thực tế phụ thuộc vào điều kiện từng dự án và những hạng mục mà các bên đồng ý đơn giản hóa.
Xây nhà đơn giản hơn
Chữ “E” trong tên Gebäudetyp E viết tắt của từ tiếng Đức “einfach”, nghĩa là đơn giản. Ý tưởng cốt lõi là phân biệt giữa yêu cầu bắt buộc về an toàn và những tiêu chuẩn mang lại sự tiện nghi nhưng làm tăng giá thành.
Dự luật không đưa ra một bản thiết kế nhà cố định. Thay vào đó, các bên tham gia dự án có thể thống nhất trước về việc đi chệch khỏi một số chuẩn mực thường được áp dụng, miễn là những chuẩn mực đó không thuộc phạm vi pháp luật yêu cầu.
Một số khả năng được nêu ra gồm giảm số ổ cắm điện so với thiết kế thông thường, không sưởi ấm khu vực cầu thang, hoặc giảm một số yêu cầu cách âm vượt mức tối thiểu bắt buộc. Các hạng mục xây dựng và trang bị không thiết yếu cũng có thể được đơn giản hóa.
Trong thực tế, việc giảm bớt các chi tiết như vậy có thể ảnh hưởng đáng kể đến tổng chi phí. Ví dụ, một tấm sàn bê tông mỏng hơn giúp tiết kiệm vật liệu, nhân công và thời gian thi công, trong khi vẫn phải bảo đảm mức cách âm tối thiểu theo luật.
Không đánh đổi an toàn
Điểm quan trọng nhất của đề xuất là các quy định bắt buộc không bị nới lỏng. Yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, kết cấu chịu lực, ánh sáng tự nhiên và bảo vệ sức khỏe vẫn phải được tuân thủ đầy đủ.
Như vậy, loại hình nhà đơn giản không có nghĩa là xây nhà kém chất lượng hay bỏ qua an toàn. Sự khác biệt nằm ở những tiêu chuẩn tiện nghi vượt mức tối thiểu, vốn thường làm tăng chi phí nhưng không phải điều kiện pháp lý bắt buộc.
Cơ chế này cũng mang tính tự nguyện. Nếu các bên không ký thỏa thuận áp dụng tiêu chuẩn Gebäudetyp E, dự án vẫn phải theo các quy chuẩn cao hơn như trước đây.
Để tránh tranh chấp sau này, dự luật dự kiến điều chỉnh luật hợp đồng xây dựng. Nhờ đó, những thỏa thuận về việc giảm tiêu chuẩn có thể được thực hiện rõ ràng và có giá trị pháp lý.
Mục tiêu nhà ở giá rẻ
Đề xuất ra đời trong bối cảnh chi phí xây dựng và lãi vay cao khiến nhiều gia đình Đức gặp khó khăn khi mua nhà hoặc tìm thuê nhà giá phù hợp. Thiếu nhà ở giá rẻ vẫn là vấn đề lớn ở nhiều thành phố, đặc biệt tại các khu vực việc làm tập trung.
Bộ trưởng Tư pháp Stefanie Hubig cho rằng xây dựng ở Đức cần đơn giản và rẻ hơn để tạo thêm nhà ở giá phải chăng. Bà mô tả loại hình nhà đơn giản là cơ hội để xây dựng mà không phải chi trả cho những tiện ích đắt đỏ không cần thiết.
Bộ trưởng Xây dựng Verena Hubertz nhấn mạnh rằng mỗi euro không phải chi cho tiêu chuẩn dư thừa sẽ trở thành nguồn lực cho thêm nhà ở giá rẻ. Theo bà, cách làm này giúp hạ chi phí xây dựng mà vẫn giữ được tính chắc chắn về pháp lý.
Nếu một công trình có chi phí xây dựng 400.000 euro, mức giảm 10% tương ứng 40.000 euro. Với mức giảm 15%, số tiền tiết kiệm có thể lên tới 60.000 euro. Đây chỉ là ví dụ minh họa, không phải mức giảm giá đảm bảo cho mọi dự án.
Giá nhà và tiền thuê chưa chắc giảm
Việc chi phí xây dựng giảm không đồng nghĩa giá bán nhà hoặc tiền thuê sẽ tự động hạ tương ứng. Giá bất động sản còn chịu ảnh hưởng của giá đất, thuế, chi phí công chứng, chi phí phát triển hạ tầng, lợi nhuận của chủ đầu tư và quan hệ cung cầu tại từng địa phương.
Đối với người mua nhà, căn hộ hoặc nhà riêng xây theo loại hình đơn giản có thể có mức giá thấp hơn, nhưng cũng có thể khác biệt về tiện nghi. Người mua cần xem kỹ hợp đồng để biết chính xác những tiêu chuẩn nào đã được cắt giảm.
Các vấn đề cần chú ý gồm khả năng cách âm, số lượng ổ cắm điện, cách bố trí sưởi ấm, chất lượng vật liệu và các trang bị trong nhà. Nếu những điểm này không được ghi rõ, người mua có thể gặp khó khăn khi yêu cầu khắc phục sau khi nhận nhà.
Đối với người thuê, hiệu quả thực tế còn phụ thuộc vào việc chủ đầu tư có chuyển phần tiết kiệm chi phí sang mức tiền thuê thấp hơn hay không. Nếu chi phí xây dựng giảm nhưng giá thuê không đổi, mục tiêu nhà ở giá rẻ sẽ khó đạt được.
Các bước tiếp theo
Dự luật hiện vẫn ở giai đoạn dự thảo và chưa được Nội các Đức thông qua. Văn bản sẽ được gửi tới các bang và các hiệp hội để lấy ý kiến trước khi tiến hành các bước tiếp theo trong quy trình lập pháp.
Theo kế hoạch được công bố, các bang và hiệp hội có thể góp ý đến ngày 13/11. Sau đó, dự luật cần được Nội các thông qua rồi mới được trình Quốc hội liên bang Đức xem xét.
Nếu được thông qua, quy định mới có thể tạo ra một lựa chọn xây dựng linh hoạt hơn cho nhà ở mới. Tuy nhiên, hiệu quả giảm giá nhà và tiền thuê vẫn phụ thuộc vào cách các chủ đầu tư, doanh nghiệp xây dựng và chính quyền địa phương áp dụng cơ chế này.
Nguyễn Thanh Bình - © Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC
