Lãi suất vay mua nhà tại Đức đã tiến sát 4,5%, làm gia tăng gánh nặng tài chính đối với người mua bất động sản và các hộ gia đình chuẩn bị tái cấp vốn.
Trong khi thị trường xây dựng suy yếu, chính phủ liên bang đang thúc đẩy dự luật Gebäudetyp E nhằm giảm chi phí xây nhà thông qua việc đơn giản hóa một số tiêu chuẩn không thiết yếu.
Ảnh minh họa - © Báo điện tử tin tức VIỆT ĐỨC
Lãi suất vay mua nhà tăng lên mức cao nhất kể từ năm 2009
Theo dữ liệu được nêu từ Interhyp và Ngân hàng Trung ương Đức (Bundesbank), lãi suất trung bình cho các khoản vay mua nhà có thời hạn cố định 10 năm đã tăng lên gần 4,5%. Mức này cao hơn đáng kể so với khoảng 3,9% hồi tháng 5 và vượt mức đỉnh 4,4% ghi nhận vào cuối năm 2023.
Diễn biến lãi suất phản ánh những áp lực kinh tế và tài chính trên thị trường. Căng thẳng liên quan đến chiến sự Iran được cho là góp phần thúc đẩy lo ngại lạm phát, qua đó gây sức ép lên chi phí vay vốn. Khi lãi suất tăng, khoản tiền phải trả hàng tháng để mua nhà cũng tăng theo.
Jörg Utecht, Chủ tịch Interhyp AG, cho biết mức lãi suất hiện nay có thể khiến người vay phải trả thêm gần 200 euro mỗi tháng đối với một khoản vay trung bình. Chênh lệch này làm thay đổi đáng kể khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, đặc biệt khi giá nhà và các chi phí sinh hoạt khác vẫn chiếm phần lớn ngân sách.
Người đang tìm mua nhà phải cân nhắc kỹ hơn giữa giá bất động sản, khoản tiền trả trước và chi phí trả nợ dài hạn. Những người sắp hết thời hạn lãi suất cố định cũng đối mặt với nguy cơ khoản thanh toán tăng khi ký lại hợp đồng vay.
Lãi suất cao còn khiến nhiều giao dịch mua bán bị trì hoãn hoặc hủy bỏ. Một số hộ gia đình không còn đáp ứng được điều kiện vay vốn, trong khi những người khác chọn chờ đợi thay vì cam kết với khoản nợ kéo dài hàng chục năm.
Ngành xây dựng chịu sức ép từ lượng đơn hàng suy giảm
Khó khăn không chỉ xuất hiện ở thị trường mua bán nhà. Các doanh nghiệp xây dựng cũng chịu tác động khi chi phí tài chính tăng và nhu cầu xây nhà mới suy yếu. Theo số liệu được nêu từ Hiệp hội Xây dựng bang Bayern, lượng đơn đặt hàng xây dựng nhà ở tại bang này giảm 3,2% tính đến tháng 7/2026.
Đối với doanh nghiệp, lượng hợp đồng giảm khiến kế hoạch nhân sự, đầu tư máy móc và sử dụng năng lực thi công trở nên khó khăn hơn. Những công ty phụ thuộc nhiều vào các dự án nhà ở tư nhân đặc biệt dễ bị ảnh hưởng khi khách hàng hoãn quyết định xây dựng.
Chi phí xây dựng cao cũng làm phức tạp thêm bài toán phát triển nhà ở mới. Ngoài vật liệu và nhân công, các chủ đầu tư phải tính đến lãi vay trong suốt thời gian triển khai dự án. Nếu chi phí tăng vượt mức dự kiến, dự án có thể mất tính khả thi về tài chính.
Người thuê nhà cũng có thể chịu ảnh hưởng gián tiếp. Hiệp hội Các công ty Nhà ở Bayern (VdW) cảnh báo rằng chi phí xây dựng và lãi suất cao gây thêm áp lực lên giá thuê trong thời gian tới. Khi phát triển nhà mới trở nên đắt đỏ, nguồn cung nhà ở giá hợp lý khó tăng nhanh để đáp ứng nhu cầu.
Gebäudetyp E hướng tới xây nhà đơn giản hơn
Để giảm chi phí và thúc đẩy xây dựng nhà ở, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp Đức đã trình dự thảo luật mang tên Gebäudetyp E. Chữ E bắt nguồn từ từ tiếng Đức “einfach”, nghĩa là đơn giản. Định hướng của dự luật là cho phép chủ đầu tư, chủ nhà và đơn vị thi công thỏa thuận những phương án xây dựng ít tốn kém hơn.
Cơ chế này hướng đến cả nhà ở riêng lẻ lẫn chung cư. Thay vì mặc nhiên áp dụng mọi tiêu chuẩn tiện nghi ở mức cao, các bên có thể thống nhất không thực hiện một số yêu cầu không thiết yếu nếu phù hợp với công trình và được thỏa thuận rõ ràng.
Những hạng mục có thể được cân nhắc gồm mật độ ổ cắm điện, chiều cao trần hoặc các giải pháp cách âm tốn kém. Mục tiêu là tránh chi phí phát sinh từ những tiện nghi mà người sử dụng không thực sự cần, đồng thời giữ lại những yêu cầu bắt buộc liên quan đến an toàn và khả năng sử dụng công trình.
Theo đánh giá được nêu trong đề xuất, cách tiếp cận này có thể giúp tiết kiệm tới 10% chi phí xây dựng. Mức tiết kiệm thực tế sẽ phụ thuộc vào loại công trình, phạm vi tiêu chuẩn được điều chỉnh và thỏa thuận giữa các bên. Vì vậy, không phải dự án nào cũng có thể giảm chi phí với cùng tỷ lệ.
Đơn giản hóa tiêu chuẩn nhưng không hạ thấp an toàn
Gebäudetyp E không nhằm loại bỏ các yêu cầu cơ bản để bảo đảm an toàn cho người ở. Điểm cốt lõi là phân biệt giữa những tiêu chuẩn cần thiết và các tiện nghi có thể lựa chọn theo nhu cầu, thay vì mặc định mọi công trình đều phải đáp ứng cùng một mức trang bị.
Dự thảo cũng hướng tới xây dựng khung hợp đồng riêng cho mô hình này. Các thỏa thuận về tiêu chuẩn áp dụng cần được xác định rõ, giúp chủ nhà hiểu những gì họ nhận được và giúp kiến trúc sư, nhà thầu hạn chế rủi ro tranh chấp pháp lý sau khi bàn giao công trình.
Việc ghi rõ các lựa chọn ngay từ giai đoạn lập kế hoạch có thể giúp các bên kiểm soát ngân sách và tránh hiểu nhầm về chất lượng hoàn thiện. Tuy nhiên, hiệu quả của cơ chế mới sẽ phụ thuộc vào cách quy định được xây dựng, phạm vi áp dụng và khả năng thực hiện trong các hợp đồng thực tế.
Dự luật còn cần thời gian để triển khai
Dự thảo Gebäudetyp E hiện đang được lấy ý kiến từ các bang và hiệp hội liên quan. Quá trình này nhằm hoàn thiện các quy định trước khi cơ chế mới có thể đi vào thực tế, đồng thời làm rõ cách áp dụng những thỏa thuận xây dựng đơn giản trong khuôn khổ pháp luật.
Ngay cả khi quy định được thông qua, người mua nhà cũng không thể kỳ vọng chi phí giảm ngay lập tức. Từ lúc thiết kế, xin phép, ký hợp đồng đến khi hoàn thành một công trình thường cần thời gian dài. Theo lộ trình dự kiến, khoảng hai năm nữa những công trình đầu tiên áp dụng mô hình này mới có thể hoàn thành.
Trong thời gian chờ đợi, lãi suất gần 4,5% tiếp tục là yếu tố gây sức ép lên khả năng mua nhà và quyết định đầu tư. Hiệu quả của Gebäudetyp E sẽ phụ thuộc vào tiến trình hoàn thiện dự luật, mức tiết kiệm đạt được trong thực tế và diễn biến chi phí vay vốn tại Đức.
Vũ Bình Minh - © Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC
