Thị trường đất nền tại nhiều địa phương phía Bắc đang trải qua đợt điều chỉnh mạnh sau cơn sốt năm 2025. Tại Kim Bôi, giá đất từng được chào bán 20 triệu đồng/m² nay giảm còn khoảng 5 triệu đồng/m², trong khi Bình Xuyên cũng ghi nhận mức giảm đáng kể.
Thanh khoản suy yếu, sức mua hạn chế và chi phí vay vốn tạo áp lực lớn lên người nắm giữ đất. Không chỉ nhà đầu tư cá nhân phải bán cắt lỗ, một số chủ đầu tư cũng giảm giá sản phẩm mới từ 5% đến 20% để tìm người mua.
Ảnh minh họa - © Báo điện tử tin tức VIỆT ĐỨC
Giá đất tại nhiều địa phương giảm mạnh
Kim Bôi là một trong những khu vực ghi nhận mức giảm giá đáng kể. Những lô đất từng được chào bán khoảng 20 triệu đồng/m² hiện chỉ còn khoảng 5 triệu đồng/m². Mức chênh lệch tương đương 75% so với giá chào bán trước đó.
Tại Bình Xuyên, giá đất cũng giảm từ mức đỉnh khoảng 27 triệu đồng/m² xuống còn 11 triệu đồng/m². Mức điều chỉnh cho thấy sức nóng của thị trường đã suy giảm rõ rệt sau giai đoạn tăng giá nhanh.
Bắc Ninh và một số khu vực cấp huyện, xã khác cũng chứng kiến giá đất giảm sâu. Nhiều sản phẩm mất một nửa, thậm chí hai phần ba giá trị so với mức được chào bán trong thời kỳ thị trường sôi động.
Tuy nhiên, cần phân biệt giá rao bán với giá giao dịch thực tế. Khi thị trường thiếu người mua, mức giá được người bán công bố chưa chắc phản ánh số tiền có thể thu về khi chuyển nhượng thành công.
Những con số giảm sâu cũng không đồng nghĩa mọi khu vực đều chịu mức điều chỉnh giống nhau. Giá trị từng thửa đất còn phụ thuộc vào vị trí, pháp lý, hạ tầng, khả năng kết nối giao thông và nhu cầu sử dụng thực tế.
Nhà đầu tư chịu áp lực từ lãi vay và thanh khoản
Một nguyên nhân trực tiếp khiến thị trường suy yếu là sức mua không còn đủ mạnh để duy trì mặt bằng giá cao. Khi lượng người sẵn sàng xuống tiền giảm, nhiều chủ đất phải điều chỉnh kỳ vọng hoặc chấp nhận bán thấp hơn giá mua.
Chi phí vay vốn tiếp tục là gánh nặng đối với những người sử dụng đòn bẩy tài chính. Trong giai đoạn giá tăng, một số nhà đầu tư vay ngân hàng để mua đất với kỳ vọng có thể bán lại nhanh chóng và thu lợi nhuận từ chênh lệch giá.
Chiến lược này trở nên rủi ro khi thị trường đảo chiều. Người vay vẫn phải thanh toán lãi và các nghĩa vụ tín dụng theo hợp đồng, bất kể tài sản có tìm được người mua hay không.
Nếu tiếp tục nắm giữ, nhà đầu tư phải duy trì khả năng trả nợ trong thời gian chờ thị trường phục hồi. Nếu cần bán gấp, họ có thể phải chấp nhận mức giá thấp hơn đáng kể so với khoản tiền đã bỏ ra.
Thanh khoản thấp còn khiến quá trình chuyển nhượng kéo dài. Một lô đất có giá rao bán hấp dẫn vẫn có thể nằm trên thị trường nhiều tháng nếu thiếu người mua phù hợp hoặc hồ sơ pháp lý chưa đáp ứng yêu cầu.
Chủ đầu tư cũng phải giảm giá để tìm người mua
Áp lực điều chỉnh không chỉ xuất hiện trên thị trường chuyển nhượng giữa các cá nhân. Một số chủ đầu tư cũng phải giảm giá sản phẩm mới từ 5% đến 20% nhằm cải thiện khả năng tiêu thụ.
Đây là dấu hiệu cho thấy nguồn cung không còn dễ dàng tìm được đầu ra như trong thời kỳ thị trường tăng nóng. Khi người mua thận trọng hơn, những lời quảng cáo về tiềm năng tăng giá trong tương lai khó tạo ra quyết định xuống tiền nếu thiếu cơ sở thực tế.
Đối với doanh nghiệp bất động sản, hàng tồn kho kéo dài có thể làm tăng chi phí vốn và gây áp lực lên dòng tiền. Những dự án phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay hoặc khả năng bán hàng liên tục càng dễ gặp khó khăn khi thị trường trầm lắng.
Mức giảm giá cũng cần được xem xét cùng chính sách thanh toán, tiến độ xây dựng và tình trạng pháp lý của dự án. Giá bán thấp hơn chưa chắc đồng nghĩa với một sản phẩm có giá trị đầu tư tốt hơn.
Đất nền thiếu tiện ích đối mặt rủi ro lớn
Đợt điều chỉnh hiện nay đặt ra vấn đề về chất lượng tài sản trong các cơn sốt đất. Những khu đất chủ yếu tăng giá nhờ kỳ vọng đầu cơ thường dễ chịu tác động khi dòng tiền đầu tư suy giảm.
Đặc biệt, đất nền tại các khu vực chưa có hạ tầng hoàn chỉnh, thiếu tiện ích dân sinh và không tạo ra nguồn thu thường phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá. Chủ sở hữu khó khai thác cho thuê hoặc kinh doanh nếu khu vực chưa hình thành cộng đồng dân cư và hoạt động thương mại.
Ngược lại, những khu đất có khả năng sử dụng thực tế thường được đánh giá dựa trên nhiều yếu tố hơn. Hạ tầng giao thông, trường học, cơ sở y tế, việc làm và nhu cầu nhà ở có thể ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng khai thác và tính thanh khoản.
Đất nền không tự tạo ra dòng tiền chỉ vì được mua với kỳ vọng giá sẽ tăng. Nếu không có hoạt động kinh doanh, cho thuê hoặc nhu cầu sử dụng thực, chủ sở hữu vẫn phải gánh các chi phí liên quan trong thời gian chờ chuyển nhượng.
Giá giảm sâu chưa đủ xác định thị trường đã chạm đáy
Mức giảm 75% tại Kim Bôi là diễn biến đáng chú ý, nhưng chưa đủ để khẳng định toàn bộ thị trường đất nền đã chạm đáy. Giá bất động sản có thể tiếp tục điều chỉnh nếu sức mua chưa phục hồi và người bán vẫn chịu áp lực tài chính.
Để xác định xu hướng, cần theo dõi đồng thời giá giao dịch thực tế, số lượng giao dịch thành công, lượng hàng tồn kho và khả năng tiếp cận vốn của người mua. Một thị trường chỉ có dấu hiệu ổn định bền vững khi giá cả và nhu cầu dần tìm được điểm cân bằng.
Nhà đầu tư cũng cần phân biệt giữa mức giảm giá danh nghĩa và giá trị thực của tài sản. Một lô đất giảm mạnh so với mức đỉnh vẫn có thể chưa hấp dẫn nếu vị trí kém, pháp lý chưa rõ ràng hoặc không có nhu cầu sử dụng.
Đối với người đang sử dụng vốn vay, khả năng duy trì nghĩa vụ trả nợ là yếu tố cần được cân nhắc bên cạnh triển vọng tăng giá. Trong khi đó, người có nhu cầu mua để sử dụng cần xem xét kỹ hồ sơ sở hữu, quy hoạch, hạ tầng và giá giao dịch tại khu vực.
Diễn biến tiếp theo của thị trường sẽ phụ thuộc vào sức mua, mặt bằng lãi suất, khả năng tiếp cận tín dụng và nhu cầu bất động sản thực tế. Những dữ kiện hiện có cho thấy thị trường vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh, chưa đủ cơ sở để xác nhận mức giá thấp nhất đã xuất hiện.
Minh Hoa - © Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC
