Bị chủ nhà đòi lại căn hộ ở Đức vì lý do cá nhân: bạn cần biết những quyền lợi gì

Nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà vì chủ cần ở (Eigenbedarf) có thể gây hoang mang. Tuy nhiên, luật pháp Đức có nhiều quy định bảo vệ người thuê trong những trường hợp này.

Eigenbedarf là gì và khi nào được áp dụng?

Khi chủ nhà gửi thông báo chấm dứt hợp đồng thuê nhà với lý do "Eigenbedarf", có nghĩa là họ cần lại căn hộ cho mục đích sử dụng cá nhân. Theo điều 573 của Bộ luật dân sự Đức (BGB), đây là một lý do hợp pháp để chấm dứt hợp đồng thuê nhà vô thời hạn. Tuy nhiên, việc này phải tuân theo các quy định rất chặt chẽ.

Chủ nhà phải chứng minh một cách cụ thể và hợp lý rằng họ hoặc một thành viên trong gia đình thực sự cần căn hộ. Các thành viên trong gia đình được công nhận bao gồm cha mẹ, con cái, ông bà, cháu chắt, anh chị em ruột. Trong một số trường hợp, các thành viên gia đình xa hơn như cô, dì, chú, bác, hoặc thậm chí cả người chăm sóc cũng có thể được xem xét nếu có mối liên kết cá nhân chặt chẽ với chủ nhà.

Lý do đưa ra phải rõ ràng, ví dụ như con gái bắt đầu học đại học trong thành phố và cần chỗ ở, hoặc cha mẹ già yếu cần chuyển đến gần để tiện chăm sóc. Một lý do chung chung như "tôi cần nhà để ở" thường không đủ thuyết phục trước tòa án.

Thời hạn và hình thức thông báo phải tuân thủ nghiêm ngặt

Thông báo chấm dứt hợp đồng vì lý do cá nhân phải được gửi bằng văn bản và nêu rõ người cần sử dụng căn hộ cũng như lý do chi tiết. Việc không tuân thủ hình thức này có thể khiến thông báo trở nên vô hiệu. Thời hạn báo trước cũng được quy định rõ ràng và phụ thuộc vào thời gian người thuê đã ở trong căn hộ.

Quy định về thời hạn như sau:

• Thời gian thuê dưới 5 năm: thời hạn báo trước là 3 tháng.
• Thời gian thuê từ 5 đến 8 năm: thời hạn báo trước là 6 tháng.
• Thời gian thuê trên 8 năm: thời hạn báo trước là 9 tháng.

Thời hạn này được tính đến cuối tháng thứ ba, thứ sáu hoặc thứ chín sau khi người thuê nhận được thông báo. Nếu chủ nhà có một căn hộ trống khác phù hợp trong cùng tòa nhà hoặc khu vực lân cận, họ có nghĩa vụ phải đề xuất cho người thuê hiện tại. Nếu không làm vậy, việc chấm dứt hợp đồng cũng có thể bị coi là không hợp lệ.

Quyền phản đối của người thuê nhà: điều khoản xã hội

Không phải lúc nào người thuê cũng buộc phải dọn đi. Luật pháp Đức có một điều khoản quan trọng gọi là "điều khoản xã hội" (Sozialklausel) theo điều 574 của BGB, cho phép người thuê phản đối việc chấm dứt hợp đồng nếu việc chuyển đi sẽ gây ra một sự khó khăn đặc biệt không thể biện minh được. Người thuê phải gửi văn bản phản đối (Widerspruch) cho chủ nhà, muộn nhất là hai tháng trước khi hết hạn hợp đồng.

Các trường hợp khó khăn đặc biệt thường được tòa án xem xét bao gồm:

• Tuổi cao, sức khỏe yếu.
• Bệnh tật nghiêm trọng về thể chất hoặc tinh thần.
• Phụ nữ đang mang thai.
• Người khuyết tật.
• Có con nhỏ trong độ tuổi đi học và việc chuyển nhà sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến việc học.
• Đã sinh sống lâu năm và có mối liên kết sâu sắc với cộng đồng địa phương.
• Không thể tìm được một căn hộ thay thế phù hợp với giá cả hợp lý.

Tòa án sẽ cân nhắc giữa lợi ích của chủ nhà và những khó khăn của người thuê để đưa ra phán quyết cuối cùng.

Các trường hợp đặc biệt và rủi ro cần lưu ý

Một rủi ro mà người thuê có thể gặp phải là "Eigenbedarf giả mạo". Đây là trường hợp chủ nhà đưa ra lý do không có thật chỉ để đuổi người thuê đi, có thể nhằm mục đích bán nhà hoặc cho thuê lại với giá cao hơn. Nếu bị phát hiện, chủ nhà không chỉ phải bồi thường toàn bộ chi phí chuyển nhà cho người thuê mà còn có thể phải đối mặt với các khoản phạt khác.

Một trường hợp đặc biệt khác là khi một tòa nhà chung cư được chuyển đổi thành các căn hộ riêng lẻ để bán (Umwandlung). Người mua một căn hộ đang có người thuê sẽ phải tuân thủ một thời gian cấm (Sperrfrist) trước khi có thể chấm dứt hợp đồng vì lý do cá nhân. Thời gian này thường kéo dài ít nhất 3 năm và có thể lên đến 10 năm tùy theo quy định của từng tiểu bang.

Ngược lại, nếu một người mua lại căn nhà thông qua đấu giá cưỡng chế (Zwangsversteigerung), họ có quyền chấm dứt hợp đồng đặc biệt và thường không bị ràng buộc bởi các điều khoản bảo vệ người thuê như thông thường.

Các bước cần làm khi nhận được thông báo

Nếu bạn nhận được thông báo chấm dứt hợp đồng vì lý do cá nhân, điều quan trọng là phải bình tĩnh và hành động một cách có hệ thống. Đầu tiên, hãy kiểm tra kỹ lưỡng văn bản thông báo xem có sai sót nào về hình thức hoặc nội dung không. Đừng vội vàng ký vào bất kỳ thỏa thuận nào.

Bước tiếp theo và quan trọng nhất là tìm kiếm sự tư vấn pháp lý. Bạn có thể liên hệ với các hiệp hội bảo vệ người thuê nhà (Mieterverein) hoặc một luật sư chuyên về luật nhà ở. Họ có thể đánh giá tính hợp pháp của thông báo và tư vấn cho bạn về các bước đi tiếp theo, bao gồm cả việc soạn thảo văn bản phản đối nếu có đủ cơ sở.

Phạm Hương ©Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC

 

 

---