Hiểu đúng về 'Nachmieterklausel': cách kết thúc hợp đồng thuê nhà sớm tại Đức

Điều khoản về người thuê kế tiếp (Nachmieterklausel) là một giải pháp hữu ích giúp người thuê nhà tại Đức có thể kết thúc hợp đồng sớm. Tuy nhiên, việc áp dụng điều khoản này đòi hỏi sự hiểu biết rõ ràng về quyền và nghĩa vụ của cả người thuê và chủ nhà.

Điều khoản người thuê kế tiếp là gì?

Tại Đức, hợp đồng thuê nhà thường có các quy định nghiêm ngặt về thời hạn chấm dứt hợp đồng, thông thường là ba tháng. Tuy nhiên, 'Nachmieterklausel' là một điều khoản cho phép người thuê hiện tại đề xuất một người thuê mới để thay thế vị trí của mình trước khi hợp đồng kết thúc. Điều này mang lại sự linh hoạt cho những người cần chuyển đi đột xuất vì lý do công việc hoặc cá nhân.

Khi nào người thuê có thể sử dụng điều khoản này?

Về nguyên tắc, chủ nhà có quyền lựa chọn người thuê cho tài sản của mình. Tuy nhiên, họ phải chấp nhận một người thuê kế tiếp đủ điều kiện nếu người thuê hiện tại có lý do chính đáng để chuyển đi sớm. Các lý do hợp lệ thường bao gồm chuyển công tác đến một thành phố khác, các vấn đề sức khỏe nghiêm trọng, hoặc những thay đổi lớn trong gia đình như ly hôn.

Người được đề xuất phải đáp ứng các tiêu chí tương tự như người thuê hiện tại. Các tiêu chí này bao gồm khả năng tài chính ổn định và không có ý định sử dụng căn nhà sai mục đích đã thỏa thuận.

Trường hợp chủ nhà có quyền từ chối

Chủ nhà không có nghĩa vụ phải chấp nhận mọi người thuê được đề xuất. Họ có quyền từ chối nếu ứng viên mới không đáp ứng các yêu cầu cần thiết. Ví dụ, nếu người thuê mới có thu nhập không ổn định, yêu cầu giảm tiền thuê, hoặc có kế hoạch sử dụng căn hộ cho mục đích thương mại thay vì nhà ở.

Việc từ chối phải dựa trên những lý do khách quan và hợp lý. Chủ nhà không thể từ chối một cách tùy tiện nếu người thuê mới hoàn toàn đủ điều kiện.

Những lưu ý pháp lý quan trọng

Ngay cả khi tìm được người thuê kế tiếp, người thuê hiện tại vẫn phải tuân thủ thời hạn báo trước ba tháng theo luật định, trừ khi có thỏa thuận khác với chủ nhà. Điều khoản này chỉ giúp bạn được miễn nghĩa vụ trả tiền thuê sau khi người mới chuyển vào.

Về nội thất, người thuê có thể thỏa thuận bán lại cho người kế tiếp nhưng không được ép buộc họ phải mua. Ngoài ra, nghĩa vụ sửa chữa thẩm mỹ (Schönheitsreparaturen) khi rời đi không thể tự động chuyển giao cho người mới, trừ khi có sự đồng ý rõ ràng bằng văn bản từ chủ nhà.

Vũ Bình Minh ©Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC

 

 

---