Chỉ cần chậm vài ngày, thời điểm chấm dứt hợp đồng thuê nhà tại Đức có thể bị lùi thêm một tháng. Đối với hợp đồng thuê nhà không xác định thời hạn, người thuê thường được quyền Kündigung với thời hạn khoảng ba tháng. Tuy nhiên, hiệu lực thực tế còn phụ thuộc vào ngày chủ nhà nhận được thông báo, hình thức gửi và loại hợp đồng đã ký.
Thời hạn thông thường: khoảng ba tháng
Theo § 573c Bộ luật Dân sự Đức (BGB), người thuê phải bảo đảm thông báo chấm dứt hợp đồng đến tay chủ nhà chậm nhất vào ngày làm việc thứ ba của tháng nếu muốn hợp đồng kết thúc vào cuối tháng thứ hai tiếp theo.
Ví dụ:
- Kündigung đến tay chủ nhà trong ba ngày làm việc đầu tháng 4: hợp đồng có thể kết thúc vào ngày 30/6.
- Nếu thư chỉ đến vào ngày làm việc thứ tư của tháng 4: thời điểm chấm dứt thường bị lùi sang ngày 31/7.
Đối với người thuê, thời gian đã ở trong căn hộ lâu hay ngắn không làm tăng thời hạn báo trước.
Đây là điểm khác với chủ nhà, bởi thời hạn Kündigung của chủ nhà có thể kéo dài theo thời gian thuê.
Ngày gửi thư chưa phải là ngày Kündigung
Ảnh minh họa - © Báo điện tử tin tức VIỆT ĐỨC
Một trong những sai lầm phổ biến là cho rằng chỉ cần gửi thư đúng hạn là đủ.
Trên thực tế, điều quan trọng là thời điểm thông báo đến được phạm vi tiếp nhận của chủ nhà, chẳng hạn khi thư được đưa vào hòm thư và chủ nhà về nguyên tắc có thể đọc được.
Vì vậy, người thuê không nên đợi đến sát hạn mới gửi Kündigung. Thư có thể đến muộn do cuối tuần, ngày lễ, sự cố phát chuyển hoặc được giao sau thời điểm bưu tá thường phát thư.
Để hạn chế tranh chấp, người thuê nên:
- Gửi thư sớm hơn vài ngày so với thời hạn luật định.
- Sử dụng Einschreiben hoặc hình thức giao thư có xác nhận.
- Trực tiếp trao thư và yêu cầu chủ nhà ký xác nhận đã nhận.
- Lưu bản sao Kündigung, bằng chứng gửi và giấy xác nhận giao nhận.
Nếu nhiều người cùng đứng tên trong hợp đồng, về nguyên tắc tất cả người thuê nên cùng ký thông báo chấm dứt.
Kündigung phải bằng văn bản
Theo § 568 BGB, Kündigung hợp đồng thuê nhà phải được thực hiện bằng văn bản. Điều này thường có nghĩa là một văn bản giấy với chữ ký trực tiếp của người thuê.
Email, tin nhắn WhatsApp hoặc thông báo miệng thông thường không đáp ứng yêu cầu về hình thức. Một Kündigung hợp lệ nên ghi rõ:
- Họ tên, địa chỉ của người thuê và chủ nhà.
- Địa chỉ căn hộ thuê.
- Tuyên bố rõ ràng về việc chấm dứt hợp đồng.
- Ngày chấm dứt mong muốn.
- Đề nghị chủ nhà xác nhận bằng văn bản.
- Chữ ký của người thuê.
Nếu không chắc ngày kết thúc chính xác, có thể ghi theo công thức: “zum nächstmöglichen Termin” – chấm dứt vào thời điểm sớm nhất có thể theo quy định.
Hợp đồng có thời hạn được xử lý khác
Không phải mọi hợp đồng đều được Kündigung theo quy tắc ba tháng. Với Zeitmietvertrag – hợp đồng thuê có thời hạn – hợp đồng thường tự kết thúc vào ngày đã ghi, nếu việc giới hạn thời hạn đáp ứng điều kiện pháp luật.
Theo § 575 BGB, chủ nhà chỉ được ký hợp đồng có thời hạn trong một số trường hợp nhất định, chẳng hạn:
- Sau thời hạn thuê, chủ nhà hoặc người thân cần sử dụng căn hộ.
- Căn hộ sẽ được phá dỡ, cải tạo lớn hoặc sửa chữa khiến việc tiếp tục cho thuê gặp trở ngại đáng kể.
- Căn hộ sẽ được cho người có nghĩa vụ làm việc cho chủ nhà thuê.
Lý do giới hạn thời hạn phải được thông báo bằng văn bản ngay khi ký hợp đồng. Nếu không có lý do hợp lệ hoặc lý do không được thông báo đúng cách, hợp đồng có thể được xem là hợp đồng không xác định thời hạn.
Người thuê không thể mặc nhiên áp dụng thời hạn Kündigung ba tháng để rời đi sớm khỏi Zeitmietvertrag. Việc chấm dứt trước hạn chỉ có thể dựa trên thỏa thuận, quyền Kündigung đặc biệt hoặc một lý do pháp lý nghiêm trọng.
Có thể thỏa thuận chấm dứt sớm
Trong nhiều trường hợp, người thuê có thể thương lượng với chủ nhà để ký Mietaufhebungsvertrag – thỏa thuận chấm dứt hợp đồng thuê.
Thỏa thuận này cho phép hai bên thống nhất một ngày kết thúc khác với thời hạn thông thường. Đây là giải pháp thường được sử dụng khi người thuê phải chuyển đi gấp, nhận việc ở thành phố khác hoặc đã tìm được người thuê mới.
Tuy nhiên, chủ nhà không bắt buộc phải đồng ý. Người thuê cũng không nên chỉ dựa vào thỏa thuận miệng mà cần yêu cầu lập văn bản, trong đó ghi rõ ngày bàn giao nhà, tiền thuê còn phải trả, tiền đặt cọc và các nghĩa vụ liên quan.
Một số trường hợp có quyền chấm dứt đặc biệt
Tăng tiền thuê
Khi chủ nhà yêu cầu tăng tiền thuê theo § 558 hoặc § 559 BGB, người thuê trong một số trường hợp có thể sử dụng quyền Sonderkündigungsrecht theo § 561 BGB.
Theo quy định này, người thuê có thể Kündigung đến hết tháng thứ hai sau khi nhận được thông báo tăng tiền thuê. Hợp đồng sẽ kết thúc vào cuối tháng tiếp theo sau đó. Nếu thực hiện đúng hạn, mức tăng tiền thuê tương ứng thường không có hiệu lực trong thời gian còn lại của hợp đồng.
Cải tạo, hiện đại hóa căn hộ
Khi chủ nhà thông báo về biện pháp hiện đại hóa, chẳng hạn cải tạo năng lượng hoặc nâng cấp đáng kể tòa nhà, người thuê có thể có quyền Kündigung đặc biệt theo § 555e BGB.
Thông báo chấm dứt phải được gửi chậm nhất vào cuối tháng liền sau tháng nhận được thông báo hiện đại hóa. Hợp đồng sẽ kết thúc vào cuối tháng thứ hai tiếp theo. Do thời hạn này khác Kündigung thông thường, người thuê cần kiểm tra kỹ ngày nhận thông báo và thời hạn áp dụng.
Kündigung không báo trước chỉ dành cho trường hợp nghiêm trọng
Fristlose Kündigung – chấm dứt hợp đồng ngay lập tức – không phải là cách đơn giản để rút ngắn thời hạn ba tháng. Theo §§ 543 và 569 BGB, phải tồn tại một lý do quan trọng khiến việc tiếp tục hợp đồng đến hết thời hạn thông thường trở nên không thể chấp nhận được.
Ví dụ có thể gồm:
- Căn hộ gây nguy hiểm nghiêm trọng cho sức khỏe.
- Chủ nhà không bảo đảm quyền sử dụng căn hộ theo hợp đồng.
- Có hành vi vi phạm nghiêm trọng và kéo dài làm phá vỡ trật tự sống chung.
- Một bên vi phạm nghĩa vụ nghiêm trọng mà không khắc phục sau khi đã được yêu cầu, trong những trường hợp pháp luật yêu cầu.
Lý do chấm dứt ngay lập tức cần được nêu rõ trong văn bản. Nếu áp dụng không đúng căn cứ, người thuê vẫn có thể phải trả tiền thuê cho đến khi hợp đồng chấm dứt hợp lệ.
Những việc nên làm trước khi gửi Kündigung
Trước khi chấm dứt hợp đồng, người thuê nên:
- Kiểm tra hợp đồng là vô thời hạn hay có thời hạn.
- Xác định chính xác ngày Kündigung phải đến tay chủ nhà.
- Soạn văn bản bằng tiếng Đức, có chữ ký trực tiếp.
- Gửi bằng phương thức có thể chứng minh việc giao nhận.
- Giữ lại bản sao toàn bộ hồ sơ.
- Thống nhất bằng văn bản về ngày bàn giao, công tơ điện nước và tiền đặt cọc.
Trong các trường hợp có tranh chấp, hợp đồng đặc biệt hoặc Kündigung fristlos, người thuê nên liên hệ Mieterverein hoặc luật sư chuyên về Mietrecht trước khi gửi thông báo.
Nguyễn Thanh Bình - © Báo TIN TỨC VIỆT ĐỨC
